수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 5층 501호로, 감정평가상 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 1~5층, 총 20개 구분건물로 구성되며 101호는 근린생활시설, 나머지 19개 호실은 도시형생활주택입니다.
소유자 최현출 명의의 소유권보존과 수협은행 근저당권 설정이 모두 2017년 11월 16일에 접수됐습니다. 수협은행 근저당의 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 수협은행이 청구금액 1,030,372,151원으로 임의경매를 신청했고, 신용보증기금의 102,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 승계할 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 5층 501호 · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개 구분건물 · 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 169,540,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2017.11.16. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 채권 전액을 변제하지 못하지만, 미배당 채권은 매수인이 승계하는 구조가 아니어서 권리인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 모두 후순위, 그러나 501호 점유는 별도 확인
현황조사에 기재된 실제 임차인은 18명이며 보증기관 또는 대위변제 승계 신고자는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2017.12.01.로 말소기준일인 2017.11.16.보다 늦어, 조사된 임차인 전원은 대항력 없는 후순위 점유자입니다.
| 임차인 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 현인빌딩101호 49.1300㎡ | 2024.04.23 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김명분 | 현인 1층 49.1300㎡ | 2023.02.24 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박수남 | 201호 | 2021.01.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김주리 | 202호 | 2017.12.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이충범 | 203호 | 2023.06.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상필 | 204호 | 2020.01.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박종미 | 205호 | 2018.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김주환 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신다은 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김국진 | 207호 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이재강 | 301호 | 2023.04.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성시현 | 302호 | 2019.11.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.10.24 | 승계 없음 |
| 윤주현 | 303호 | 2017.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.11.07 | 승계 없음 |
| 남달리 | 304호 | 2017.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지은종 | 305호 | 2022.08.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.10.15 | 승계 없음 |
| 정재훈 | 307호 | 2023.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.10.25 | 승계 없음 |
| 임우정 | 401호 | 2023.08.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.10.10 | 승계 없음 |
| 곽명준 | 403호 | 2022.08.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증금이 확인된 임차인은 박수현·김명분 2명으로 각 10,000,000원이고, 나머지 16명의 보증금은 미상입니다. 성시현·윤주현·지은종·정재훈·임우정 5명은 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 다만 전입일이 모두 말소기준 이후이므로 이들의 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않아도 매수인에게 대항해 잔액을 요구할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 169,540,000원으로 감정가 346,000,000원의 49%입니다. 권리인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 169,540,000원입니다. 하지만 현인빌딩의 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 가격·환금성 지표 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 346,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 169,540,000원 | 2회 유찰·감정가의 49% |
| 최근 실거래 | 확인 없음 | 시세 직접 비교 불가 |
| 최근 낙찰금액 | 확인 없음 | 낙찰가 기준 검증 불가 |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 | 현재 회차와 동일 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% | 집계상 환금성 보수적 평가 |
④ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,173,560원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 166,366,440원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,302,000,000원 중 예상배당은 166,366,440원이며, 미배당액은 1,135,633,560원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 169,540,000원 | 1,135,633,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 118,677,999원 | 1,185,783,493원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,074,599원 | 1,220,820,744원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1~5층, 총 20개 구분건물입니다. 위생·급배수·주택부분 난방·승강기·화재감지 및 경보·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 주차. 옥내 5대와 옥외 9대의 주차시설이 있으며 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 평지의 부정형 토지로 주거기타 용도로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017.11.14. 준공된 19세대 도시형생활주택으로, 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%가 집계돼 처분성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자. 조사된 18명 가운데 501호로 표시된 사람이 없습니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 원문으로 501호 점유자를 특정해야 합니다.
- 임차인 범위. 임차인 표시가 건물 여러 호실에 걸쳐 있으므로 매각대상 501호와의 관련성, 현황조사의 조사 단위를 확인하세요.
- 배당요구·확정일자. 배당요구 임차인 5명의 확정일자와 우선변제 요건, 보증금 미상 임차인 16명의 계약내용을 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래가 없으므로 동일 건물과 인근 유사 도시형생활주택의 매매가·전월세·수익률로 응찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로 담보 범위와 다른 담보물의 경매·배당 진행을 확인하세요.
- 용도 확인. 101호는 근린생활시설이고 201호부터 501호는 도시형생활주택입니다. 대상 501호의 실제 이용상태와 내부 구조를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자 협의에 필요한 명도비용을 별도 예산에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 점유와 가격은 보류”
이 물건의 등기상 결론은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 전부 소멸하고, 조사된 임차인 18명도 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액 역시 169,540,000원으로 계산됩니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 결론을 내릴 수는 없습니다. 조사된 점유자 중 501호로 표시된 사람이 없고, 최근 실거래와 낙찰사례도 확인되지 않습니다. 19세대 규모의 도시형생활주택이 이미 2회 유찰됐다는 점까지 감안하면, 감정가의 49%라는 할인율은 가격 메리트의 증거가 아니라 추가 검증의 출발점입니다. 이 사건은 권리는 소멸형, 점유와 환금성은 확인형으로 보는 것이 맞습니다.