수원지방법원 2025타경101227. 안양시 동안구 관양동 벨라지오 2층 202호입니다. 감정가는 528,000,000원이고 네 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 216,269,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 경매에서 가장 먼저 확인할 것은 낙찰가가 아니라 매수인이 떠안는 임차보증금입니다.
등기부에는 강유진의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 보증금은 419,000,000원, 전입신고와 확정일자는 모두 2021.05.24입니다. 말소기준권리인 중소기업은행 가압류의 등기일 2022.11.15보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 나머지를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 최저가 216,269,000원은 총취득가격이 아닙니다. 경매대금에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 보증금 잔액까지 합산해야 실제 투자 부담이 드러납니다. 권리 인수형 경매의 핵심은 얼마나 많이 유찰되었느냐가 아니라 인수를 포함한 총액으로도 매입할 가치가 있느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1404-16 벨라지오 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 관평로336번길 60 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 |
| 건물구조 / 해당층 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 2층 202호 |
| 내부구성 | 방 3 · 거실 · 주방 · 다용도실 · 화장실 2 |
| 사용승인일 | 2021.04.19 |
| 소유자 | 조미숙 |
| 감정가 | 528,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,269,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 461,457,688원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차보증금 | 419,000,000원 (강유진) |
| 매수인 예상 인수 | 206,558,766원 |
| 실질취득 추정 | 422,827,766원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.15. 중소기업은행 가압류(232,735,933원)입니다. 이후 설정된 가압류 및 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 그보다 앞서 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인의 권리를 별도로 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 강유진 전유부분 전부 |
2021.05.24 2021.05.24 |
419,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당액 인수 |
| 실제 임차인 | 강유진 · 1명 |
|---|---|
| 임차 부분 | 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.05.11 |
| 점유개시일 | 2021.05.21 |
| 전입신고일 | 2021.05.24 |
| 확정일자 | 2021.05.24 |
| 임차권등기일 | 2023.06.07 |
| 보증금 | 419,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 우선변제 | 가능 · 현재 배당 추정 212,441,234원 |
| 매수인 인수 | 206,558,766원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
벨라지오의 최근 실거래로 확인되는 금액은 600,000,000원입니다. 그러나 해당 거래의 면적은 82.26㎡이고, 본건의 시세 비교 대상 면적은 72.63㎡로 서로 다릅니다. 확인되는 거래도 1건뿐이므로 동일 면적의 확정적인 시세로 취급하기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.09 | 82.26㎡ | 600,000,000원 |
| 본건 비교 기준 | — | 72.63㎡ | — |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 82.26㎡ | 600,000,000원 |
| 감정가 | — | — | 528,000,000원 |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | — | 216,269,000원 |
| 실질취득 추정 | 현재 회차 | — | 422,827,766원 |
최저가 216,269,000원은 참고 실거래 600,000,000원의 36.0%에 불과합니다. 하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 단순 비교입니다. 실제 취득 부담은 최저가에 인수액을 더한 422,827,766원으로 봐야 합니다.
더구나 비교 실거래는 면적이 다른 주택의 거래 1건입니다. 실질취득금액이 그 거래금액보다 낮다는 사실만으로 본건을 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 동일 면적·유사 조건의 실거래와 비교해야 가격 메리트를 제대로 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,827,766원 |
| 1. 임차인 강유진 · 우선변제 | 419,000,000원 | 212,441,234원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 232,735,933원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,489,447원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 16,000,012원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 24,311,177원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 461,457,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 추정배당입니다. 집행비용 3,827,766원을 제외한 212,441,234원이 임차인에게 배당되는 구조이며, 일반채권자에게 돌아가는 예상배당액은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
예상 우선변제액: 212,441,234원
매수인 예상 인수액: 206,558,766원
최저매각가: 216,269,000원
실질취득 추정: 422,827,766원
예상배당과 실제 배당이 달라지면 인수금액도 변동할 수 있습니다. 위 실질취득금액에는 취득세, 등기비용, 명도비용 등의 별도 지출은 포함하지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
이 사건의 가장 중요한 특징은 최저매각가 하락이 총취득원가 하락으로 그대로 연결되지 않는다는 점입니다. 선순위 대항력 있는 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액은 감소하고, 매수인 인수액은 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 41% |
216,269,000원 | 206,558,766원 | 422,827,766원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% |
173,015,200원 | 249,207,013원 | 422,222,213원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% |
138,412,160원 | 283,325,610원 | 421,737,770원 |
현재 회차에서의 실질취득금액은 422,827,766원입니다. 5회 유찰 시 422,222,213원, 6회 유찰 시에도 421,737,770원으로 계산됩니다. 낙찰가 자체는 크게 낮아지지만, 총취득 부담은 보증금 419,000,000원에 집행비용 등을 더한 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 관양중학교 남서측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.04.19. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 본건은 2층 202호이며, 방 3개·거실·주방·다용도실·화장실 2개의 공동주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 소로에 각각 접하는 입지입니다. 토지는 가로장방형 평지로 조사되었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 대기관리권역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 벨라지오는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 확인된 실거래는 1건이며 대상 면적과도 차이가 있어 매도 시 적정 가격과 소요기간을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 총취득 부담으로 판단. 최저가 216,269,000원이 아니라 인수액을 합산한 422,827,766원을 우선적인 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다. 세금과 별도 비용은 추가로 고려해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 강유진의 보증금 419,000,000원, 전입일 2021.05.24., 확정일자 2021.05.24. 및 임차권등기의 권리관계를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당 변동 위험. 당해세 및 다른 우선변제 항목에 따라 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당이 줄어들면 매수인 인수금액이 늘어날 수 있으므로 배당순위를 최종 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소·명도. 보증금 미변제 잔액 처리와 임차권등기 말소, 인도 및 점유관계 정리를 함께 검토해야 합니다. 현재 실제 점유 여부도 확인이 필요합니다.
- 시세 비교의 면적 차이. 600,000,000원 실거래는 82.26㎡ 주택입니다. 본건의 비교 기준 면적 72.63㎡와 차이가 있으므로 이를 그대로 본건의 시장가격으로 적용하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 방지. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 약 4.22억원 수준입니다. 단순 최저가 하락률을 기대수익률로 해석하면 안 됩니다.
- 환금성 검토. 8세대 다세대주택의 제한된 거래 표본과 단지 경매 평균 유찰 4.0회를 고려하여 실제 매도 가능 가격과 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납액. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.16억에 낙찰받아도 2.16억짜리 물건은 아니다”
이 사건은 유찰에 따른 최저가 하락과 실제 취득 부담이 서로 다른 방향으로 움직이는 전형적인 대항력 인수형 경매입니다. 감정가 528,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 216,269,000원까지 내려왔지만, 임차보증금 419,000,000원 중 현재 배당으로 변제되지 않는 206,558,766원을 매수인이 부담해야 합니다.
결국 현재 회차의 실질취득금액은 422,827,766원입니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 비교 가능한 실거래도 현재는 면적이 다른 거래 1건뿐이고, 8세대 규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다.
결론은 ‘최저가 착시를 경계하고, 가격 판단은 보류’입니다. 말소되는 일반 채권과 매수인이 인수하는 임차보증금을 구별하고, 동일 면적의 적정 시세를 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 투자 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금과 실제 시장가격의 관계입니다.
