270,336,000원
수원지방법원 2025타경101227. 안양시 동안구 관양동 벨라지오 2층 202호로, 감정평가상 방3·거실·주방·다용도실·화장실2를 갖춘 공동주택입니다. 숫자만 보면 감정가 528,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 270,336,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리관계의 핵심은 2021.05.24 전입·확정일자를 갖춘 임차인 강유진입니다. 임차보증금은 419,000,000원이고, 말소기준권리인 2022.11.15 중소기업은행 가압류보다 전입일이 앞서 대항력이 있습니다.
현재 회차 270,336,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,584,704원을 먼저 제외한 265,751,296원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 153,248,704원이 남습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실을 곧바로 ‘반값 매수’로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101227 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1404-16 벨라지오 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 관평로336번길 60(관양동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(방3, 거실, 주방, 다용도실, WC2) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2021.04.19 |
| 소유자 | 조미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 270,336,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 461,457,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2022.11.15 중소기업은행 가압류 232,735,933원입니다. 그 뒤의 서울보증보험·현대캐피탈·한국캐피탈 가압류와 국·안양시 압류, 2025.07.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 강유진은 2021.05.24 주민등록과 2021.05.24 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.06.07 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입일은 2021.05.24입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금은 매수인 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 419,000,000원 | 2021.05.24 | 2021.05.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 270,336,000원 | 153,248,704원 | 423,584,704원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 216,268,800원 | 206,558,963원 | 422,827,763원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 173,015,040원 | 249,207,171원 | 422,222,211원 |
회차가 더 진행돼 최저매각가가 270,336,000원에서 216,268,800원, 173,015,040원으로 내려가도 매수인 인수액은 153,248,704원에서 206,558,963원, 249,207,171원으로 증가합니다. 즉 실질 부담은 약 422,222,211원~423,584,704원 수준으로 유지됩니다. 이 물건의 실질 가격 기준은 최저매각가가 아니라 임차보증금 419,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,584,704원 |
| 1. 임차인 강유진 보증금 | 419,000,000원 | 265,751,296원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 232,735,933원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,489,447원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 16,000,012원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 24,311,177원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 461,457,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,584,704원을 제외한 매각대금 전액이 임차인 강유진에게 우선배당되고, 보증금 부족분 153,248,704원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관양중학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 각급학교 등이 혼재하며 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2021.04.19입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지로 단지형 다세대주택 및 1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남서측과 남동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,747,000원/㎡입니다.
- 규모. 벨라지오 총 8세대이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 최저가 270,336,000원만 보고 가격을 평가하지 말고, 인수 예상액 153,248,704원을 합친 423,584,704원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 임차인 인수액이 커져 총 부담은 약 4.22억 수준으로 유지됩니다.
- 보증금 인수 확인. 임차인 강유진의 보증금 419,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당표·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 가격 수치가 없으므로 423,584,704원의 실질취득액이 시장가격 대비 적정한지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “4.2억대 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 528,000,000원 대비 최저가 270,336,000원이라는 숫자입니다. 세 번 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 강유진의 보증금이 419,000,000원이고 현재 회차에서 배당받지 못하는 153,248,704원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 423,584,704원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 매각가 216,268,800원에 인수액 206,558,963원, 5회 유찰 시 매각가 173,015,040원에 인수액 249,207,171원이 붙습니다. 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 올라가는 대항력 인수형입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 4.2억대 실질취득액이 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 명확합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금과 최종 인수액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
