최저가는 내려가도 실질취득은 4.2억대 — 안양 벨라지오 202호

수원지방법원 2025타경101227. 안양시 동안구 관양동 벨라지오 2층 202호로, 방 3개·거실·주방·다용도실·화장실 2개 구조의 다세대 공동주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일 중소기업은행 가압류입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 강유진은 말소기준보다 앞선 2021년 5월 24일 전입신고와 확정일자를 갖추고 있어 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기는 2023년 6월 7일에 이루어졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입신고와 점유개시는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 419,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 “인수 0원”으로 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다

2021년 5월 3일 진은호 명의로 소유권보존과 수협은행 신탁등기가 이루어진 뒤, 2021년 5월 21일 신탁등기가 말소됐습니다. 임차인 강유진은 같은 날 점유를 시작하고 2021년 5월 24일 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 이후 2021년 8월 31일 조미숙에게 소유권이 이전됐습니다.

말소기준권리는 2022년 11월 15일 중소기업은행의 가압류 232,735,933원입니다. 서울보증보험·현대캐피탈·한국캐피탈의 후순위 가압류, 국가와 안양시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 강유진의 대항력은 말소기준보다 먼저 성립했으므로 배당 부족분은 별도로 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 낮아지고 인수액은 커진다

현 회차 최저매각가는 422,400,000원입니다. 예상 집행비용 6,624,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 415,776,000원으로, 보증금보다 3,224,000원이 부족합니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 낙찰가 422,400,000원 + 인수액 3,224,000원 = 425,624,000원입니다.

2회 유찰 시 낙찰가는 337,920,000원으로 84,480,000원 내려가지만, 인수액이 86,610,880원으로 커져 실질취득액은 424,530,880원입니다. 3회 유찰 시에도 실질취득액은 423,584,704원입니다. 즉 낙찰가가 크게 낮아져도 매수인의 총부담은 임차보증금과 집행비용의 영향으로 4.2억대에서 거의 고정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 422,400,000원 가정)

현 회차에서는 집행비용 공제 후 임차인에게 415,776,000원이 배당되고, 부족분 3,224,000원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 후순위 채권 합계 885,994,257원은 배당되지 않습니다. 국가·안양시 압류액과 당해세 등은 별도 확인이 필요해 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관양중학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·각급 학교가 혼재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2021.04.19입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 가장형 평지의 단지형 다세대주택 및 제1종근린생활시설 건부지로, 남서측과 남동측 소로에 각각 접합니다. 공시지가는 3,747,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 최근 확인되는 낙찰금액이 없습니다. 실거래 가격과 개별 호수의 내부 상태를 별도로 조사해 실질취득액 425,624,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현 회차 입찰가는 최저가 422,400,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 425,624,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득액은 424,530,880원, 3회 유찰 시 423,584,704원입니다. 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않습니다.
• 임차인 배당 확인. 강유진의 배당요구, 전입·점유 유지 여부와 실제 배당액을 확인하고 미배당 보증금의 정확한 승계액을 다시 계산해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국가와 안양시의 압류가 등기되어 있으나 금액은 확인되지 않습니다. 당해세 등 우선채권이 있으면 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·인도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 대조하고, 배당과 인도 시점에 따른 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 취득 절차와 이용 목적을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·세금 내역과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금 구조를 사는 물건”

이 물건의 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하지만, 권리가 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 실제 임차인 강유진의 전입신고와 확정일자가 말소기준보다 앞서고, 보증금 419,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 부담하기 때문입니다.

현 회차 실질취득액은 425,624,000원입니다. 2회 유찰 시 424,530,880원, 3회 유찰 시 423,584,704원으로, 낙찰가가 크게 내려가도 총부담은 거의 줄지 않습니다. 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않으므로 단순히 감정가 대비 80%라는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남고, 유찰의 가격 효과도 제한적인 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득액과 정확한 배당액입니다.