수원지방법원 2024타경10869. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 엘184호, 근린시설입니다. 말소기준은 2023.12.28 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리보다 늦은 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사에 잡힌 점유 신고도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 권리 인수만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하냐’보다 왜 4회나 유찰됐는가입니다. 감정가 10.5억에서 현재 최저가 2.521억까지 내려왔고, 배당표상 우리은행 채권은 대규모 미배당이 발생합니다. 시세 자료가 없으므로 싸다/비싸다를 실거래와 직접 비교할 수는 없습니다. 대신 감정가 대비 24.0%라는 할인 폭과 함께, 근린시설·공실·내부 적치·상가형 환금성을 동시에 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘184호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 252,105,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 공동담보로 제1층 제엘185호와 제엘186호도 함께 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 신고는 있으나 대항력은 없다
현황조사상 점유 신고는 2건입니다. 두 건 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.12.28보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자는 기재되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 목적물 표시 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천L184호 지식산업센터105.8000㎡ | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천1층 엘186호61.1000㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 252,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,329,470원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 247,775,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 우리은행 배당은 247,775,530원, 미배당은 2,272,224,470원입니다. 임차인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고 현황은 공실입니다. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부 단열재와 베니어판 등 적치물은 현장 확인 사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 대항력 있는 임차보증금 인수는 없어 실질취득은 최저가 252,105,000원으로 봅니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 근린시설입니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) 용도에 맞는 사용 가능성부터 확인해야 합니다.
- 점유·적치물. 현황 공실이나 내부에 단열재, 베니어판 등이 적치되어 있으므로 명도보다 물건 인수·폐기 비용 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 raw 내용에는 제엘185호, 제엘186호 공동담보가 기재되어 있습니다. 배당 구조와 매각대상 범위를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·상가 비용. 집합건물 1층 근린시설은 관리비 체납, 공용부분 부담, 업종 제한 여부가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 가격”인지가 핵심
이 물건은 감정가 10.5억에서 현재 2.521억까지 내려온, 숫자만 보면 강하게 눈에 띄는 사건입니다. 권리상으로도 말소기준 이후 점유 신고라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 근린시설, 공실, 내부 적치, 4회 유찰, 실거래 비교 부재가 동시에 놓여 있습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 수익화·사용·재매각 리스크가 가격 할인 폭을 설명하는 물건입니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실제 사용계획과 환금성 검증 이후에 해야 합니다.