최저가는 최근 거래의 72%지만, 임차인 13명의 보증금이 미상 — 군포 길남타운 301호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 3층 301호, 대상면적 70.63㎡의 오피스텔입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 237,600,000원으로 내려왔습니다. 등기부만 보면 2020년에 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 홍기은 근저당은 각각 2020.10.30과 2020.11.02에 말소가 완료됐습니다. 현재 등기상 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

문제는 담보권보다 점유관계입니다. 신고된 13명 모두 전입일이 2025.07.28보다 빠릅니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았고, 김영은 외에는 확정일자도 확인되지 않아 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 반대로 대항력이 인정되는 임차인이 실제로 존재하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당액은 매수인이 승계할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 말소됐지만 임차 위험은 남는다

등기부상 새안양신용협동조합의 채권최고액 4,260,000,000원 근저당과 홍기은의 채권최고액 60,000,000원 근저당은 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 2025.07.28의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 13명, 보증금 전부 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없으며, 실제 임차인·점유 신고는 13명입니다. 김영은은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 안태진·주종삼·한춘섭도 배당요구는 했지만 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 표면 72%와 실질취득은 다른 문제

실거래 비교자료는 단지명 길남타워, 2024.11 거래 1건입니다. 전용 66.68㎡, 9층이 330,000,000원에 거래됐고, 대상면적은 70.63㎡로 표시돼 있습니다. 현재 최저가 237,600,000원은 이 금액의 72.0%, 감정가 297,000,000원은 90.0%입니다.

다만 주소의 건물명은 길남타운, 실거래 집계 단지명은 길남타워로 다르고, 거래면적도 대상면적과 차이가 있습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액의 거래월은 2024.11로 기재돼 있어 비교기간도 다시 확인해야 합니다. 무엇보다 이 비교는 낙찰대금만의 비교입니다. 임차인 보증금 인수액이 더해진 실질취득 총액은 산정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액은 4,590,000,000원, 채권자 배당액은 233,473,600원, 미배당액은 4,356,526,400원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 가격 — 내려가도 실질취득가가 함께 내려간다는 보장은 없다

2회 유찰 시 가격은 190,080,000원, 3회 유찰 시에는 152,064,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 존재한다면 매각가격 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 철도보호지구, 과밀억제권역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 지목은 대이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 실거래 비교는 1건뿐이고, 건물명은 길남타운·실거래 집계명은 길남타워로 다릅니다. 감정요항은 301호 외 14개 호를 기재하지만 실거래 집계는 7세대로 표시돼 정확한 동일성 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 13명의 보증금 전수 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자 자료, 주민등록 유지 여부와 현재 점유자를 각각 대조해야 합니다.
• 점유 부분 특정. 모든 신고인의 점유 부분이 미상입니다. 301호 단독 점유인지, 다른 호실 또는 건물 전체와 관련된 신고인지 확인해야 합니다.
• 대항력 성립요건 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 유효한 임대차계약·주택 인도·주민등록의 계속성을 확인해야 합니다.
• 배당 후 인수액 계산. 보증금, 배당순위, 배당요구 여부를 확인한 뒤 각 임차인의 예상 배당액과 미배당액을 따로 계산해야 합니다.
• 근저당 말소 재확인. 2020.10.30 및 2020.11.02 말소등기와 공동담보목록의 효력이 해당 301호에 정확히 반영됐는지 원본을 확인해야 합니다.
• 배당표 불일치 해소. 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 이유를 집행기록과 배당요구채권 자료로 확인해야 합니다.
• 실거래 동일성 확인. 길남타운과 길남타워의 건물명 차이, 70.63㎡ 대상과 66.68㎡ 거래면적 차이를 확인한 뒤 비교가격을 다시 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·전입세대열람·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “72%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다

이 물건의 최저가는 실거래 비교금액의 72.0%로 보입니다. 하지만 비교거래는 1건뿐이고 건물명과 면적에도 차이가 있습니다. 그보다 더 큰 문제는 실제 임차인·점유 신고 13명의 보증금이 전부 확인되지 않았다는 점입니다.

등기부상 기존 근저당 2건은 이미 말소돼 담보권 구조 자체는 단순합니다. 그러나 임차인의 대항력이 인정되면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 지금은 그 금액을 계산할 자료가 없어 237,600,000원이 실질취득가인지조차 확정할 수 없습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘면 총취득비용은 내려가지 않을 수 있습니다.

등기부는 일부 정리됐지만 임차관계는 미정리, 표면가격은 낮지만 실질가격은 미상. 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 현재 상태에서의 입찰은 보류가 합리적입니다.