최저가 2.736억보다 ‘점유관계 미확정 13명’이 더 중요하다 — 군포 금정동 길남타운 1001호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 10층 1001호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가에서는 이 건물의 일부 호실을 오피스텔, 일부 호실을 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 건물은 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 실거래 비교 면적은 67.63㎡입니다.

표면적인 가격만 보면 감정가 342,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 273,600,000원으로 내려왔습니다. 확인된 실거래는 2024년 11월의 330,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 그 거래가의 82.9%입니다. 하지만 본건에서는 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 13명의 점유·임차 신고자와 본건 1001호 사이의 관계, 각 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 대부분 확정되지 않았다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 경매개시결정

등기 흐름상 2020년에 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당은 각각 2021년 일부포기 및 해지로 말소됐고, 2023년 안양세무서 압류도 같은 해 해제됐습니다. 따라서 현재 표시된 말소기준은 2025.07.28. 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.17. 등기된 안양세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차 신고 — 실제 신고자 13명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 인명 기준 실제 점유·임차 신고자는 13명입니다. 그러나 전원의 점유 부분과 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 안태진, 주종삼, 한춘섭 3명입니다.

전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 본건 1001호에 대한 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 전입·점유 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 한 건의 실거래보다 권리 확인이 먼저

비교 가능한 실거래는 길남타워 전용 66.68㎡, 9층의 2024년 11월 거래 330,000,000원 한 건입니다. 본건 비교 면적은 67.63㎡로 면적은 유사하지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 건물명도 본건 표시인 길남타운과 다릅니다.

현재 최저가 273,600,000원은 이 단일 실거래의 82.9%입니다. 그러나 보증금 미상의 점유자가 13명이고 실질취득비용을 산정할 수 없으므로, “시세보다 17.1% 싸다”는 식의 결론은 성립하지 않습니다. 임차보증금 인수가 확인되면 최저가와 시세 사이의 차액이 전부 사라지거나 총 취득비용이 실거래가를 넘어설 수도 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,600,000원 가정)

당해세와 임차인의 최우선변제금은 반영되지 않은 추정입니다. 점유자 보증금과 배당순위가 확인되면 실제 배당액과 매수인 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전 및 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 용도. 건물 내 일부 호실은 오피스텔, 일부 호실은 다세대주택으로 이용 중이며 본건 사건상 용도는 다세대입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 대지 293.1㎡, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 단지 세대수는 7세대이고 확인 실거래도 1건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0%로 나타나 거래·낙찰 표본이 매우 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1001호 점유자 특정. 13명 각각의 실제 점유 호실과 본건 1001호 관련 여부를 전입세대열람, 현황조사 원문, 임대차계약서 및 현장 방문으로 구분해야 합니다.
• 보증금 전액 확인. 보증금이 확인되기 전에는 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 대항력 재판정. 전입일뿐 아니라 실제 인도·점유 유지, 임차인 지위, 가족·전차인 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 3명 외 10명의 배당요구 여부와 배당요구종기 준수 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 확정일자·우선변제. 전원의 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위와 미배당 보증금 규모를 별도로 계산해야 합니다.
• 근저당 말소 효력. 2021년 근저당 일부포기·해지의 정확한 대상과 공동담보목록 제2020-506호를 등기 원문으로 재확인해야 합니다.
• 배당표 대조. 말소된 것으로 기재된 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 건물 내 오피스텔과 다세대가 혼재하므로 1001호의 건축물대장상 용도, 실제 이용상태 및 주택임대차보호법 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 대조. 길남타운과 실거래 비교 단지명 길남타워의 동일성, 면적·층·용도 차이를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금은 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “82.9%”보다 먼저 확인할 숫자는 13명

현재 최저가 273,600,000원은 확인 실거래 330,000,000원의 82.9%입니다. 그러나 본건의 핵심은 할인율이 아니라 보증금과 점유 호실이 확인되지 않은 13명의 신고자입니다. 이들이 본건 1001호의 임차인으로 인정되고 배당받지 못하는 보증금이 존재한다면, 낙찰자는 그 미배당액을 추가로 인수할 수 있습니다.

게다가 등기사항에는 2021년 말소된 것으로 보이는 근저당이 예상배당표에는 거액의 선순위 채권으로 반영돼 있어 권리관계와 배당구조 사이에도 확인해야 할 불일치가 있습니다. 따라서 지금 단계에서 최저가를 기준으로 “시세보다 싸다”고 평가하거나 적정 입찰가를 제시하는 것은 위험합니다. 가격 판단은 13명의 실제 점유 호실·보증금·확정일자와 근저당 말소 효력이 모두 확인된 뒤에만 가능합니다. 현재 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.