표면 최저가는 최근 거래의 82.9% — 하지만 전입자 13명의 보증금이 모두 미상이다

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 9층 901호 다세대 물건입니다. 감정가 342,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 273,600,000원으로 낮아졌습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 270,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 2024.11 실거래 330,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 전입자 13명의 임대차관계입니다.

등기 요약에는 현재 근저당권과 압류가 각각 0건으로 표시돼 있습니다. 권리 이력에는 2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당권과 2020.07.27 고은숙 근저당권이 설정됐고, 2021.04.01 각 근저당권의 말소 기록이 이어집니다. 이에 따라 선언된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 문제는 전입자들의 전입일이 모두 이 날짜보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

선언된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 전입자들의 최초 전입일은 2020.10.23이고, 가장 늦은 전입일도 2024.04.29로 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 실제 임차인으로 인정되고 해당 부분을 점유했다면 매수인에게 보증금 반환을 주장할 가능성이 있으나, 현재는 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 전입자 전원은 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.

② 전입자 13명 — 보증금 확인 전 실질취득가 산정 불가

③ 시세 비교 — 표본 1건, 단지명도 다르다

면적 매칭 기준은 67.63㎡이고, 확인된 거래는 2024.11의 66.68㎡·9층 330,000,000원 한 건입니다. 최저가는 이 거래금액의 82.9%입니다. 다만 표본이 한 건뿐이어서 가격 추세를 판단할 수 없고, 실거래 단지명은 길남타워, 대상 주소의 건물명은 길남타운으로 기재돼 있습니다. 동일 물건군인지 원본 확인이 필요합니다.

표면 최저가만 보면 최근 거래보다 낮지만, 실질취득가를 알 수 없는 상태입니다. 보증금 인수액이 확인되기 전에는 최저가 대비 82.9%라는 수치를 가격 가점으로 사용할 수 없습니다. 감정가 342,000,000원 역시 실거래 한 건보다 높지만, 단일 거래와 건물명 불일치 때문에 감정가의 적정성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,600,000원 가정)

채권 총액 4,590,000,000원, 채권자 예상배당 268,969,600원, 미배당 4,321,030,400원으로 산출된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2021.04.01 근저당권 말소 기록과의 정합성을 원본에서 확인해야 합니다. 전입자 보증금 인수위험은 별도이며, 보증금이 확인되지 않아 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며, 승강기·도시가스 난방·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 호별로 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중입니다. 사건 용도는 다세대로 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,640,000원/㎡, 토지면적은 293.1㎡입니다.
• 규제. 철도보호지구·시가지경관지구에 저촉되고 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 거래 표본. 실거래는 1건이며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명의 실제 점유관계 확인. 각 전입자의 점유 호실·사용 부분·실제 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금과 계약서 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가와 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구가 확인되지만 확정일자와 보증금은 미상입니다. 다른 전입자의 배당요구 여부도 원본으로 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 범위 대조. 2021.04.01 일부포기·해지에 의한 말소가 해당 901호의 근저당권을 전부 소멸시킨 것인지 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당표 맹신 금지. 근저당 말소 기록과 배당 시뮬레이션이 서로 다른 방향을 가리키므로 실제 배당순위는 재검증이 필요합니다.
• 실거래 동일성 확인. 대상 건물명은 길남타운, 실거래 단지명은 길남타워로 기재돼 있으므로 같은 물건군인지 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 건물 내 오피스텔과 다세대가 혼재하므로 901호의 실제 이용상태와 건축물대장 용도를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류·임대차계약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “82.9%라는 숫자보다 13명의 보증금이 먼저다”

최저매각가 273,600,000원은 최근 실거래 330,000,000원의 82.9%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율이 핵심 투자지표가 될 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 13명이고, 보증금과 확정일자, 점유 부분이 모두 미상입니다. 이 가운데 실제 대항력 임차인이 존재하면 낙찰가 외에 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있어, 실질취득가는 273,600,000원을 크게 웃돌 수 있습니다.

또한 권리 이력에는 2020년 근저당권 설정과 2021년 말소 기록이 함께 존재하지만, 배당 시뮬레이션은 해당 근저당권을 그대로 반영하고 있습니다. 실거래도 한 건뿐이고 대상 건물명과 거래 단지명이 다르게 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 임대차와 등기 원본 확인이 선행돼야 하는 고위험 물건입니다. 보증금과 점유관계가 해소되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.