326,400,000원
수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 11층 1101호로, 사건상 물건 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 같은 건물 내 일부 호실이 오피스텔, 일부 호실이 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 408,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 326,400,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2020.07.22 설정된 새안양신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 4,260,000,000원으로 기재됐고 공동담보목록 제2020-506호가 붙어 있습니다. 이후 채권최고액을 2,373,720,000원, 다시 780,000,000원으로 변경한 등기가 이어집니다. 말소기준 이후인 2023.01.30에는 오승찬 명의의 전세금 50,000,000원 전세권이 설정됐고, 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 11층 1101호 도로명주소: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건물 내 일부 호실 오피스텔, 일부 호실 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 326,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 13명
현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입·점유자 13명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2020.07.22보다 늦어 등기 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전유부분도 미상으로 기재돼 있어 점유 원인과 명도 범위는 매각물건명세서 및 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 2025.10.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 98.9%지만 ‘싸다’고 단정 금지
실거래 비교값은 길남타워 2024.11 거래 1건으로, 66.68㎡·9층이 330,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 326,400,000원은 최근 거래 및 최근 평균의 98.9%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮지만 차이가 크지 않고, 비교 기준 면적 83.34㎡와 실제 거래 면적 66.68㎡가 일치하지 않습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 거래 | 2024.11 | 66.68㎡ | 9층 | 330,000,000원 |
| 최근 평균 | 2024.11 | 66.68㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
| 경매물건 | 2026.07.14 | 83.34㎡ | 11층 | 326,400,000원 |
시장 집계에는 최근 12개월 평균 330,000,000원, 거래 수 1건으로 표시되지만 표에서 확인되는 거래 시점은 2024.11입니다. 또한 실거래 단지명은 길남타워, 경매 주소상 건물명은 길남타운으로 서로 다르게 기재돼 있습니다. 동일 물건군 여부와 면적 차이를 원본에서 대조하기 전에는 최저가 326,400,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,369,600원 | - |
| 1. 근저당 · 새안양신용협동조합 | 4,260,000,000원 | 321,030,400원 | 3,938,969,600원 |
| 2. 전세권 · 오승찬 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용 5,369,600원을 제외한 321,030,400원이 새안양신용협동조합 근저당에 배당되고, 오승찬 전세권과 서울보증보험 주식회사 청구에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 미배당은 4,258,969,600원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 4,258,969,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 261,120,000원 | 256,664,320원 | 4,323,335,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 208,896,000원 | 205,171,456원 | 4,374,828,544원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 미배당은 늘어나지만, 등기와 전입일 기준으로 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 270,000,000원도 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 과밀억제지역·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡이며 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 실거래 비교 단지는 총 7세대, 사용승인일은 2020.07.03이며 확인되는 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 13명 점유 실체 확인. 각 성명의 실제 점유 여부, 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 전출 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 서류 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 내용과 임대차계약서를 확인해 점유 원인과 명도 협의 대상을 특정해야 합니다.
- 전세권 확인. 오승찬 전세권은 말소기준 이후라 소멸하지만, 실제 점유 및 전세권 목적물 인도 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 4,260,000,000원에서 2,373,720,000원, 780,000,000원으로 이어진 변경 내용과 공동담보목록을 최신 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대지만 감정 이용상태는 호실별로 오피스텔과 다세대주택이 섞여 있습니다. 1101호의 실제 이용과 건축물대장을 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 길남타운과 길남타워의 명칭 차이, 83.34㎡와 66.68㎡의 면적 차이를 확인한 뒤 비교 가능한 거래만으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비의 사용 가능 여부와 해당 호실 이용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 물건은 권리 순위만 보면 명확합니다. 2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권과 강제경매개시결정은 소멸합니다. 13명의 전입일도 모두 기준일 이후라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 점유자가 13명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으며, 비교 가능한 실거래도 2024.11의 1건뿐입니다. 더욱이 그 거래는 66.68㎡이고 비교 기준 면적은 83.34㎡이며, 건물명도 길남타워와 길남타운으로 다르게 기재돼 있습니다. 최저가 326,400,000원이 최근 거래 330,000,000원의 98.9%라는 숫자만으로는 충분한 할인이라고 보기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·용도·시세 확인 난도는 높다. 이 물건의 핵심은 등기보다 현장과 원본 대조입니다.