수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 8층 801호로, 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 김완주이며 2020.07.22 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 이후 새안양신용협동조합 명의 채권최고액 4,260,000,000원의 공동담보 근저당과 고은숙 명의 채권최고액 60,000,000원의 근저당이 설정됐지만, 2021년 각각 근저당권설정등기말소가 기재됐습니다. 제공된 말소기준 판정은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다.
문제는 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 13명 모두 전입일이 2025.07.28보다 빠릅니다. 다만 각 신고자의 점유 부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 확정할 수는 없고, 대항력 가능성 및 인수 위험이 미상인 상태입니다. 최저매각가 273,600,000원은 실질취득가가 아니라 단지 낙찰대금의 하한일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 8층 801호 도로명: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교대상 면적 67.63㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유 · 2020.07.22 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 273,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.28 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 13명의 선행 전입
제공된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 이에 따르면 13명의 전입일이 모두 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 전부 미상이고, 점유 부분도 미상이라 대항력·우선변제권·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어, 신고자 13명을 각각 별도의 위험 검토 대상으로 보아야 합니다.
② 임차·점유 신고자 — 인수액을 계산할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 가능·미상 | 잔액 인수 가능 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 잔액 인수 가능 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 잔액 인수 가능 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 82.9%는 ‘표면가격’일 뿐
비교 가능한 실거래는 2024.11 거래 1건입니다. 전용 66.68㎡, 9층이 330,000,000원에 거래됐으며, 비교대상 면적은 67.63㎡입니다. 제공된 최근 평균도 330,000,000원으로 동일하고 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9층 | 330,000,000원 |
| 비교 평균 | 67.63㎡ 대상 | 1건 | 330,000,000원 |
현재 최저가는 최근 거래 및 비교 평균의 82.9%입니다. 낙찰대금만 놓고 보면 감정가보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 임차·점유 신고자들의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 273,600,000원을 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득가는 낙찰가에 확정된 인수금액을 더한 값으로 비교해야 하지만, 현재는 그 인수금액을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,600,000원 가정 · 제공 산정 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,630,400원 |
| 1. 근저당 · 새안양신용협동조합 | 4,260,000,000원 | 268,969,600원 |
| 2. 근저당 · 고은숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,590,000,000원 중 268,969,600원이 채권자에게 배당되는 산정이며, 미배당액은 4,321,030,400원입니다. 다만 등기상 근저당 말소 기록과의 불일치가 있고, 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 건물에는 오피스텔 이용 호와 다세대주택 이용 호가 함께 있으며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역이며 철도보호지구와 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.07.03 사용승인된 비교자료상 총 7세대 규모이며, 실거래 표본이 1건이라 가격 판단의 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 전수 확인. 각 신고자의 실제 점유 호실·부분, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭 외 신고자들의 배당요구 여부와 배당요구 종기를 원본 문건으로 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인돼야 우선변제권과 예상 배당순위를 계산할 수 있습니다.
- 근저당 말소 범위. 새안양신용협동조합 공동담보목록 제2020-506호와 2021.03.11 일부포기의 효력이 본건 전체에 미치는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 근저당 존속 여부와 임차보증금을 반영해 배당표와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 최근 거래 330,000,000원과 비교할 때는 최저가가 아니라 낙찰가와 확정 인수액을 더한 총액을 사용해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 다수 점유자가 실제 거주하거나 각기 다른 임대차관계를 주장할 경우 인도와 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 규제·이용 확인. 일반상업지역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 및 다세대 이용상태를 관계기관 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “82.9%보다 먼저 확인할 숫자는 13명”
최저가 273,600,000원은 비교 실거래 330,000,000원의 82.9%입니다. 그러나 현재 확인되는 임차·점유 신고자는 13명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 말소기준일보다 앞선 전입이라는 공통점 때문에 대항력과 보증금 승계 가능성을 배제할 수도 없습니다.
여기에 등기상 근저당 말소 기록과 배당 산정 시나리오가 서로 맞지 않는 문제까지 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 단계가 아니라, 권리관계를 원본으로 재구성해야 하는 고난도 물건입니다. 임차인별 보증금과 배당관계, 공동담보 근저당의 실제 존속 범위가 확정되기 전에는 실질취득가도, 시세 차익도, 안전한 입찰가도 계산할 수 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리확인 우선입니다.