수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 7층 701호로, 감정 이용상태와 사건상 용도는 오피스텔입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 237,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 김광윤 명의의 주택임차권등기가 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 임차보증금이 290,000,000원입니다.
따라서 최저가만 보고 감정가보다 20% 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어, 낙찰가와 인수분을 합한 실질취득액은 약 290,000,000원으로 유지됩니다. 현재 회차 기준 계산은 237,600,000원에 인수분 52,400,000원을 더한 290,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층 701호 [도로명] 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 70.63㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임차권등기 | 김광윤 · 보증금 290,000,000원 · 전입·점유 2021.06.15 · 등기 2024.06.04 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심이다
등기에는 2020년 새안양신용협동조합과 고은숙의 근저당권 설정 기록이 있고, 2021.06.15 각각 일부포기와 해지를 원인으로 한 말소 기록이 이어집니다. 이후 2024.06.04 김광윤의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 선언된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광윤 전유부분 전부 | 2021.06.15 | 290,000,000원 | 2021.05.20 2023.05.12 | 2024.06.04 | 대항력 有우선변제 없음잔액 승계 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상추가 인수 가능 |
김광윤 외 점유자들은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 동일 주소 전입자가 각각 독립된 임차인인지, 세대원·동거인인지도 원본 조사로 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교
확인되는 실거래는 2024.11 유사 면적 66.68㎡, 9층의 330,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 70.63㎡이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원입니다. 표면 최저가 237,600,000원은 최근 거래의 72.0%지만, 이 수치는 임차보증금 인수를 반영하지 않아 가격 판단 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최근 거래 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 297,000,000원 | 90.0% | 최근 거래보다 33,000,000원 낮음 |
| 최저매각가 | 237,600,000원 | 72.0% | 인수분을 제외한 표면 가격 |
| 실질취득 | 290,000,000원 | 87.9% | 김광윤 보증금 기준 · 추가 인수 미반영 |
| 최근 실거래 | 330,000,000원 | 100.0% | 2024.11 · 66.68㎡ · 9층 · 1건 |
김광윤 보증금만 반영한 실질취득 290,000,000원은 최근 거래보다 40,000,000원, 비율로는 약 12.1% 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 단 1건이고, 다른 점유자 12명의 보증금이 확인되지 않았으므로 시세보다 저렴하다고 확정할 단계는 아닙니다. 추가 인수액이 40,000,000원을 넘으면 최근 확인 거래액 330,000,000원 이상이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 김광윤 인수분 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 237,600,000원 | 52,400,000원 | 290,000,000원 | 4,356,526,400원 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 99,920,000원 | 290,000,000원 | 4,403,381,120원 |
| 3회 유찰 시 | 152,064,000원 | 137,936,000원 | 290,000,000원 | 4,440,864,896원 |
실질취득 계산은 김광윤 보증금 290,000,000원만 반영한 값입니다. 보증금 미상 점유자 12명의 추가 승계액은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 4,126,400원 |
| 인수 · 임차인 김광윤 | 290,000,000원 | 0원 |
| 2. 새안양신용협동조합 근저당 | 4,260,000,000원 | 233,473,600원 |
| 3. 고은숙 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
예상배당표상 채권 총액은 4,590,000,000원, 채권자 배당액은 233,473,600원, 미배당액은 4,356,526,400원입니다. 집행비용과 새안양신용협동조합 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도와 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 실거래 단지명은 길남타워로 확인되며 총 7세대, 사용승인일은 2020.07.03입니다. 확인 거래는 1건으로 표본이 적어 환금성과 시세 확정력이 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차의 판단 기준은 237,600,000원이 아니라 김광윤 보증금을 반영한 290,000,000원입니다.
- 미상 점유자 12명 확인. 각 전입자가 독립 임차인인지 세대원·동거인인지, 점유 부분과 임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 관련 계약서와 배당요구 종기 내 신고 내용을 확인해야 합니다.
- 김광윤 배당·승계액 확정. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 통해 실제 배당액과 매수인 승계 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 말소 기록 대조. 2021.06.15 일부포기·해지 말소의 대상 범위와 공동담보목록 제2020-506호를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확대. 확인 거래가 2024.11의 1건뿐이므로 동일 건물과 인근 오피스텔의 면적·층별 거래 및 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유 현황과 인도 대상자를 현장에서 구분해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 체납 관리비와 기계식 주차설비 이용 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인은 임차보증금을 할인하지 않는다”
이 물건은 감정가 297,000,000원에서 최저가 237,600,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 김광윤의 보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 정확도 기준상 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 실질취득은 약 290,000,000원으로 고정됩니다.
실질취득 290,000,000원은 최근 확인 거래 330,000,000원의 87.9%로 표면상 여지가 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건에 불과하고, 김광윤 외 12명의 보증금·확정일자·독립 임차 여부가 확인되지 않았습니다. 이들 중 추가로 인수해야 할 보증금이 발생하면 실질취득은 290,000,000원을 넘어 최근 거래 수준에 빠르게 접근할 수 있습니다.
가격은 잠정 여지, 권리는 미확정. 미상 점유자와 근저당 말소 범위를 모두 해소하기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 사건입니다. 승부처는 다음 유찰 여부가 아니라, 김광윤 외 전입자들의 실제 임대차관계를 어디까지 확인하느냐입니다.