최저가는 최근 거래의 72.5%지만, 보증금 미상 점유자 13명 때문에 실질취득가를 모른다 — 군포 길남타운 702호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유권보존은 2020.07.22 김완주 명의이고, 같은 날 새안양신용협동조합의 채권최고액 4,260,000,000원 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 다만 2020.10.23에는 해당 1번 근저당권의 말소등기가 ‘일부포기’를 원인으로 접수됐고, 현재 근저당권 수는 0건으로 집계돼 있습니다.

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 사람이 13명이라는 점입니다. 전입일만 보면 모두 말소기준보다 빠르지만, 각자의 점유관계·보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수는 없습니다. 따라서 전원을 ‘대항력 가능·미상’으로 보고, 보증금 전액 또는 미배당 잔액이 매수인에게 남을 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 13명 전입의 확인이 먼저다

② 점유자 분석 — 실제 점유자 13명, 보증금 전부 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 전입자입니다. 전입일은 2020.10.23부터 2024.04.29까지로 모두 2025.07.28 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 다만 점유부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 72.5%는 ‘인수 전 입찰가’ 비교일 뿐

실거래 자료는 단지명이 ‘길남타워’로 집계돼 있으며, 비교 기준면적은 71.91㎡입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2024.11에 66.68㎡·9층이 330,000,000원에 거래됐습니다.

현재 최저가 239,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 330,000,000원의 72.5%입니다. 입찰가만 비교하면 할인돼 보이지만, 표본이 1건에 불과하고 13명의 인수 가능 보증금이 미상입니다. 따라서 72.5%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)

이 계산에서는 채권 총액 4,530,000,000원 중 235,051,200원이 배당되고, 4,294,948,800원이 미배당됩니다. 다만 2020.10.23 근저당 말소등기와의 정합성을 확인해야 하며, 점유자 13명의 보증금·최우선변제·대항력 인수 가능액은 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 해당 일련번호는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제지역·과밀억제권역이며 철도보호지구와 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 2020.07.03 사용승인된 7세대 규모이며, 확인되는 실거래는 1건이라 거래가격 판단 자료가 얇습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명 전원의 임대차 원본 확인. 점유부분, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 계약기간과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
• 근저당 말소 범위 확인. 2020.10.23 ‘일부포기’에 따른 말소가 702호의 공동담보 책임을 완전히 해소했는지 등기부 원문과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 대항력 인정 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 합산해 최근 거래 330,000,000원과 비교해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 접수일이 확인되지만, 확정일자와 보증금이 미상이라 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다.
• 호실별 점유 확인. 13명의 점유부분이 모두 미상으로 표시돼 있으므로 실제 702호 점유자와 다른 호실 전입자를 구분해야 합니다.
• 실거래 비교 보완. 단지명 ‘길남타운’과 실거래 자료의 ‘길남타워’가 같은 집합건물인지, 비교 면적 71.91㎡와 거래 면적 66.68㎡의 차이를 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 오피스텔 이용상태, 내부 상태, 기계식 주차 이용 가능 여부, 관리비 체납과 실제 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다, 모르는 인수액이 더 크다”

239,200,000원이라는 최저가와 최근 거래 대비 72.5%라는 비율만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 두 가지입니다. 첫째, 말소기준보다 먼저 전입한 13명의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 둘째, 2020.10.23 근저당 말소등기와 4,260,000,000원 채권을 반영한 배당 계산이 서로 맞지 않습니다.

보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자가 있는 상태에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 붙을 수 있으므로, 최저가를 실질취득가처럼 비교해서는 안 됩니다. 현재 결론은 ‘가격 할인’이 아니라 ‘권리 미확정’입니다. 임대차 내역과 근저당 말소 범위를 원본으로 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.