명목 72.5% 할인보다 ‘보증금 미상 13명’이 먼저다 — 군포 길남타운 602호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가는 299,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 239,200,000원입니다. 확인된 실거래 1건은 2024.11월 330,000,000원으로, 명목 최저가는 그 금액의 72.5%입니다. 표면 가격만 보면 할인이 커 보이지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 선순위 점유 관계와 등기 해석입니다.

현황조사 등에 나타난 사람은 김영은·이상호·김기철·강혜영·김광윤·이선행·이요셉·안태진· 주종삼·한춘섭·이현석·이원희·김태중 등 13명입니다. 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임차 관계자로 분류되며, 전입일은 2020.10.23부터 2024.04.29까지입니다. 그러나 각자의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부와 미배당 인수액도 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소 해석부터 확정해야 한다

강제경매개시결정은 2025.07.28 서울보증보험 주식회사를 채권자로 접수됐고, 말소기준으로 표시돼 있습니다. 이 기준만 따르면 그보다 앞서 전입한 13명에게 대항력 가능성이 생깁니다. 다만 2020년 근저당이 이 호실에 유효하게 남아 있었다면 전입일과의 선후관계 판단이 달라질 수 있으므로, 근저당의 현재 효력 확정이 임차인 분석의 전제입니다.

② 점유·임차 관계 — 13명 모두 보증금 미상

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 실제 점유·임차 관계자는 13명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 전입일만으로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 0원’을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 72.5%는 ‘명목 가격’ 비교일 뿐

확인된 비교 거래는 실거래 자료상 ‘길남타워’ 2024.11월 거래 1건입니다. 전용 66.68㎡, 9층이 330,000,000원에 거래됐습니다. 비교 대상 면적은 71.91㎡이며, 소재지·등기 표기는 ‘길남타운’, 실거래 비교 단지명은 ‘길남타워’로 다릅니다. 유사 면적 자료로 분류돼 있지만 표본이 단 1건이고 명칭과 면적에도 차이가 있어 직접 비교의 신뢰도는 제한적입니다.

명목 최저가 239,200,000원은 자료상 최근 평균이자 최신 거래인 330,000,000원의 72.5%입니다. 그러나 13명의 미배당 보증금이 추가될 가능성을 배제할 수 없으므로, 현재 단계에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 실질취득액이 330,000,000원을 넘는지 여부도 보증금 확인 전에는 알 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 새안양신용협동조합에 배당되고 서울보증보험 주식회사는 배당받지 못합니다. 다만 이 표에는 13명의 보증금·우선변제 여부와 근저당 변경·말소 해석이 확정적으로 반영됐다고 보기 어려우므로, 매수인 인수액 0원을 보장하는 자료로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 대상 건물은 오피스텔과 다세대주택 이용 호수가 함께 있는 복합 형태이며, 본건 용도는 오피스텔입니다.
• 도로. 대체로 평탄한 가로장방형 토지로 남동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 과밀억제권역과 철도보호지구 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 2020.07.03 사용승인 건물로 비교 자료상 총 7세대이나, 확인 실거래는 1건뿐이라 환금성 판단 자료가 충분하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 원본 확인. 2021.07.12 일부포기 말소가 602호 전체 말소인지 공동담보 일부 해지인지 공동담보목록 제2020-506호와 함께 확인해야 합니다.
• 13명 전원 보증금 확인. 임대차계약서·주민등록·점유 부분·실제 거주 여부·보증금·월세를 사람별로 대조해야 합니다.
• 확정일자와 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 안태진·주종삼·한춘섭을 포함해 13명 전원의 우선변제 순위를 산정해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 예상 미배당 보증금의 합계를 기준으로 정해야 합니다.
• 호실별 점유 확인. 조사된 13명의 점유 부분이 모두 미상인 만큼 602호와 다른 호실의 전입자가 섞였는지 현장과 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
• 실거래 직접 비교 주의. 비교 단지명은 길남타워, 소재지 표기는 길남타운이며 대상 71.91㎡와 거래 66.68㎡에 차이가 있습니다.
• 관리비·주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “72.5% 할인”이라는 숫자만 보면 안 된다

이 물건의 명목 최저가는 확인 거래 330,000,000원보다 낮습니다. 그러나 조사된 13명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 그중 3명만 배당요구 접수가 확인됩니다. 여기에 근저당권의 변경·말소 기재와 예상배당의 존속 전제까지 서로 맞지 않습니다.

따라서 현재 알 수 있는 것은 최저가가 239,200,000원이라는 사실뿐입니다. 매수인이 실제로 부담할 총액은 알 수 없습니다. 임차보증금과 근저당 효력을 확인하기 전에는 인수 0원·시세차익·저가매수 어느 것도 확정할 수 없는 고위험 사건입니다. 이 사건은 가격을 정하는 단계가 아니라, 먼저 권리관계를 복원해야 하는 단계입니다.