수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 6층 601호로, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 김완주이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 270,000,000원으로 2025.07.28 강제경매를 신청했습니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 237,600,000원, 감정가의 80%입니다.
등기 흐름만 보면 2020년 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 홍기은 근저당 뒤에 각각 일부포기·해지에 따른 말소등기가 이어지고, 현재 등기 요약도 근저당 0건으로 정리됩니다. 따라서 등기상 남은 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 문제는 경매개시 전부터 전입한 다수 점유자입니다. 이들의 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 특정되지 않아 권리 위험이 금액으로 환산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 6층 601호 도로명: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 70.63㎡ · 11층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 보증금 전부 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 13명은 모두 실제 점유자로 조사된 사람입니다. 다만 전입신고만으로 대항력이 완성되는 것은 아니며, 실제 인도·점유와 임대차계약의 존재를 함께 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 역시 판단할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 2025.08.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구가 확인된 사람은 안태진·주종삼·한춘섭 3명입니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되는 것은 아니며, 확정일자와 배당순위가 확인되지 않아 미배당 보증금의 규모도 산정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되지 않은 10명은 계약관계와 점유 지속 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 72%는 ‘명목 최저가’ 비교일 뿐
가격 자료에서 확인되는 거래는 2024.11의 1건입니다. 거래 면적은 66.68㎡, 9층, 거래가는 330,000,000원입니다. 경매 대상 면적은 70.63㎡, 6층이며, 거래 자료의 건물명은 ‘길남타워’, 등기상 건물명은 ‘길남타운’으로 표시되어 있어 동일성 및 직접 비교 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.11 | 66.68㎡ | 9층 | 330,000,000원 |
| 감정가 | - | 70.63㎡ | 6층 | 297,000,000원 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 | 70.63㎡ | 6층 | 237,600,000원 |
현재 최저가 237,600,000원은 확인 거래 330,000,000원의 72.0%이고, 감정가 297,000,000원은 거래가의 90.0%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 면적·층·건물명에 차이가 있으며, 가장 중요한 임차보증금 인수액이 미상입니다. 따라서 최저가가 거래가의 72%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 1. 새안양신용협동조합 근저당 | 4,260,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 홍기은 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | - | 4,356,526,400원 |
예상배당 계산상 채권자 총액은 4,590,000,000원, 채권자 배당액은 233,473,600원, 미배당액은 4,356,526,400원입니다. 임차인의 보증금·최우선변제·당해세는 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 4,356,526,400원 | 불충족 |
| 2회 유찰 시(64%) | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 4,403,381,120원 | 불충족 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 152,064,000원 | 149,135,104원 | 4,440,864,896원 | 불충족 |
유찰되면 명목 낙찰가는 190,080,000원, 152,064,000원으로 낮아집니다. 그러나 임차보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 총 취득비용이 동일하게 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금 규모를 모르는 현재 단계에서는 어느 회차도 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 유형은 오피스텔로 이용 중입니다. 같은 건물에는 오피스텔과 다세대주택 이용 호수가 함께 있습니다.
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.07.03 준공, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물입니다. 도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역이며 철도보호지구와 시가지경관지구에 저촉됩니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 환금성. 거래 자료상 총 7세대의 소규모 건물이고 확인 거래가 1건뿐이어서 가격 검증력이 낮습니다. 오피스텔 특성까지 고려해 보수적인 출구가격이 필요합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 전수 확인. 각 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 호실·부분, 전입 유지 여부와 가족·동거인 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭 외 10명의 배당요구 여부와 전원의 확정일자를 매각물건명세서 및 배당요구 종기 서류로 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 효력 확인. 새안양신용협동조합 근저당의 일부포기 말소가 601호 전부에 적용되는지, 공동담보목록 제2020-506호에서 해당 호실이 완전히 해제됐는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 등기상 말소된 근저당에 배당되는 계산과 실제 등기 상태가 충돌하므로 원본 권리관계에 맞춰 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 비교 거래 동일성 확인. 거래 자료의 ‘길남타워’와 등기상 ‘길남타운’이 같은 건물인지, 66.68㎡ 거래와 대상 70.63㎡의 면적 차이를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 상한 설정. 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 인수보증금과 명도비용을 더한 금액을 기준으로 330,000,000원 거래와 비교해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 2026.07.14 매각기일의 진행 결과와 변경·연기·차기기일 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차설비 이용 조건, 승강기와 도시가스 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “72% 할인”보다 “13명의 보증금”이 먼저다
현재 최저가 237,600,000원만 보면 확인 거래 330,000,000원의 72.0%라 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 이 물건은 단순한 무임차 오피스텔이 아닙니다. 경매개시결정보다 먼저 전입한 실제 임차인이 13명이고, 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 불명확합니다. 낙찰가 외에 얼마를 인수할지 알 수 없으므로 실질취득가 자체가 계산되지 않습니다.
등기상 선순위 근저당은 말소 이력이 확인되지만, 예상배당표는 해당 근저당에 매각대금 대부분을 배당하고 있어 권리 자료 사이의 충돌도 큽니다. 거래 표본은 1건뿐이며 건물명과 면적에도 차이가 있습니다. 이 사건의 결론은 가격 보류가 아니라 입찰 보류에 가깝습니다. 13명의 임대차관계와 근저당 말소 효력이 정리되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 안전한 매수가격을 산정할 수 없습니다.