수원지방법원 2024타경10869. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘185호, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고 현황은 공실입니다. 감정가는 916,000,000원이나 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 219,931,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 경매에서 중요한 질문은 “얼마나 할인됐나”보다 왜 네 번이나 유찰됐나입니다.
권리의 출발점은 명확합니다. 골든힐인베스트주식회사가 2023.12.28 거래가 910,910,016원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 2,520,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 등기상 인수권리는 보이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘185호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 (2023.12.28 거래가 910,910,016원 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 219,931,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
핵심은 2023.12.28 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁과 신탁등기 말소 이력은 소유권 이동 경로를 보여주는 자료이고, 현재 권리분석의 기준점은 우리은행 근저당입니다.
② 임차인·점유 — 보증금은 있어도 대항력은 없다
현황조사상 임차인으로 기재된 법인은 2건입니다. 모두 전입일이 말소기준인 2023.12.28 이후라 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다. 다만 표시부분이 엘184호·엘186호로 기재되어 있으므로, 입찰 전 본건 엘185호와의 관계 및 현장 점유 상태는 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
| 임차인 | 표시부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천L184호 지식산업센터105.8000㎡ | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 2024.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천1층 엘186호61.1000㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 2024.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 건 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 법인 임차인 2건으로 보입니다. 다만 대항력 판단은 명확합니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 보증금이 있다 해도 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%지만 ‘싸다’로 단정하면 안 된다
현재 최저가는 219,931,000원입니다. 감정가 916,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교가 아니라 4회 유찰이라는 시장 반응을 먼저 읽어야 합니다. 공부상 근린생활시설이고 현황 공실이므로, 입찰자는 낙찰가보다 먼저 임대 가능 업종, 공실 기간, 관리비, 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 우리은행 예상배당 | 미배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 219,931,000원 | 216,051,966원 | 2,303,948,034원 | 현재 진행 기준 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 153,951,700원 | 150,996,376원 | 2,369,003,624원 | 채권자 회수 부족 확대 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 107,766,190원 | 105,457,463원 | 2,414,542,537원 | 저가라도 환금성 검증 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 219,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,879,034원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 216,051,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 2,303,948,034원 |
현재 회차 기준으로 집행비용을 제외하면 우리은행에 216,051,966원이 배당되고, 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근, 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설이 소재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현황은 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본 급배수·위생설비, 승강기, 소화전 등 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고, 3필지 일단지는 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 현재 물건은 엘185호이고, 임차인 표시는 엘184호·엘186호로 기재되어 있습니다. 실제 점유와 호실 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실입니다. 공실 기간, 임대료 수준, 주변 공실, 업종 수요를 확인하지 않으면 낮은 낙찰가도 위험할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 근린시설은 관리비 부담이 수익률을 크게 흔들 수 있습니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 용도 적합성. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)입니다. 실제 계획 업종이 허용되는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 기준입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 배당요구 종기를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 호실 표시와 공동담보 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “쓸 수 있는가”
이 사건은 권리만 놓고 보면 깔끔합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 2건도 모두 그 이후 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린시설입니다. 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 이유를 확인해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 판단은 임대수익·공실 리스크·관리비·실사용 가능성 검증 후에야 가능합니다. 권리보다 용도, 최저가보다 현장성이 이 사건의 핵심입니다.