239,200,000원
수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 239,200,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 기록된 최신 거래 330,000,000원보다 90,800,000원 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가와 거래가의 차이보다 등기와 점유관계의 불확실성이 훨씬 큽니다.
현황조사에는 2020.10.23부터 2024.04.29까지 전입한 점유자 13명이 나타납니다. 이들의 전입일은 선언된 말소기준일인 2025.07.28보다 빠르지만, 점유 부분·임대차보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 일률적으로 ‘대항력 있음’이라 단정할 수 없으며, 모두 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 5층 502호 도로명: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교 대상 면적 71.91㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기재와 점유관계를 함께 봐야 한다
선언된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 이 기준만 적용하면 조사된 점유자 13명의 전입일이 모두 앞서므로 임대차관계와 실제 점유가 인정될 경우 대항력 문제가 생길 수 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 전부 미상이고 점유 부분도 확인되지 않아, 현재로서는 매수인이 승계할 보증금 총액을 계산할 수 없습니다.
② 점유자 현황 — 실제 점유자 13명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.18 | 해당 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.05 | 해당 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.10.13 | 해당 없음 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 조사된 점유자는 13명입니다. 안태진·주종삼·한춘섭 3명은 배당요구 접수가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 나머지 10명은 배당요구 여부도 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 직접 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 72.5%는 참고값일 뿐 확정 할인율이 아니다
실거래 비교자료에는 ‘길남타워’ 66.68㎡, 9층의 2024.11 거래 1건이 기록돼 있으며 거래금액은 330,000,000원입니다. 최저매각가 239,200,000원은 이 거래금액의 72.5%로, 금액 차이는 90,800,000원입니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 기록된 최신 거래 | 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 본건 감정가 | — | 71.91㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 본건 최저가 | — | 71.91㎡ | 5 | 239,200,000원 |
권리 문제가 모두 해소되고 인수보증금이 0원으로 확인될 때에만 239,200,000원과 330,000,000원의 단순 비교가 의미를 갖습니다. 현재는 인수액이 미상이라 가격 메리트도 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,148,800원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 새안양신용협동조합 | 4,260,000,000원 | 235,051,200원 | 4,024,948,800원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 미배당 합계 | 4,530,000,000원 | 235,051,200원 | 4,294,948,800원 |
위 계산은 집행비용 4,148,800원과 새안양신용협동조합 배당 235,051,200원을 반영한 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금은 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 4,294,948,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 4,342,119,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 153,088,000원 | 150,144,768원 | 4,379,855,232원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 2021.03.05 일부포기 말소가 이 호실의 근저당 전부 해제를 뜻하는지 공동담보목록과 현재사항 등기부로 확인해야 합니다.
- 13명 점유 실체 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지 여부를 현장과 주민등록 자료로 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 빠르더라도 임대차계약과 점유가 확인되지 않았으므로 현재 판단은 모두 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭 외 10명의 배당요구 여부와 배당요구 종기를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 보증금의 미배당액을 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 거래가 330,000,000원과 비교해야 합니다.
- 건물명·실거래 동일성. 길남타운과 길남타워의 표기 차이, 면적 71.91㎡와 거래면적 66.68㎡의 차이를 확인해야 합니다.
- 명도비용. 다수 전입자가 실제 점유 중이라면 인도명령 가능 범위, 합의명도 비용과 기간이 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “72.5%”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건의 표면가격은 분명 눈에 띕니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰돼 239,200,000원까지 내려왔고, 기록된 거래 330,000,000원과 비교하면 72.5%입니다. 그러나 첫 번째 문제는 2020년 근저당과 2021년 일부포기 말소기재의 현재 효력이고, 두 번째 문제는 말소기준보다 앞선 전입 기록을 가진 점유자 13명의 보증금입니다.
이 두 가지가 해소되지 않으면 낙찰가가 내려가도 인수액이 붙어 실질취득가가 커질 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 시세보다 싸다는 표현도, 인수 0원이라는 표현도 사용할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격표는 매력적으로 보이지만 권리확정 전에는 보류. 원본 등기와 매각물건명세서에서 근저당 말소범위와 13명의 임대차관계를 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.