표면가격은 비교거래의 72%, 그러나 점유자 13명의 보증금이 모두 미상 — 군포 길남타운 501호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 5층 501호 오피스텔입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 237,600,000원으로 내려왔습니다. 면적 매칭 비교 거래 330,000,000원과 비교하면 표면상 72.0% 수준입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현황조사에는 2020년 10월부터 2024년 4월 사이 전입한 점유자가 13명 확인되며, 이들의 보증금·확정일자·사용 부분이 모두 확인되지 않았습니다.

등기 흐름도 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 2020년 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 홍기은 근저당은 2021년 7월 20일 말소기재가 있고, 이후 2025년 7월 28일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 따라서 기재된 말소기준은 강제경매개시결정입니다. 13명의 전입일은 모두 그보다 앞서지만, 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 주거 사용, 임대차계약, 보증금 등 요건을 확인해야 하므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소 뒤 강제경매

말소기준으로 기재된 권리는 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 점유자 13명의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 점유 부분과 임대차계약 내용이 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 단계는 아닙니다. 유효한 대항력을 갖춘 임차인이 확인되고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 점유자 13명 — 보증금이 밝혀져야 가격이 보인다

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 13명입니다. 이 가운데 배당요구 사실이 확인되는 사람은 안태진·주종삼·한춘섭 3명입니다. 그러나 13명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 각 점유 부분도 미상입니다.

③ 시세 비교 — 72%는 ‘인수액을 뺀 표면가격’

면적 매칭 비교 거래는 2024년 11월 전용 66.68㎡, 9층, 330,000,000원 한 건입니다. 비교 대상면적은 70.63㎡이며, 확인된 거래 표본은 총 1건입니다. 최저가 237,600,000원은 비교 거래 및 비교 평균 330,000,000원의 72.0%입니다.

다만 표본이 한 건뿐이고, 점유자 보증금이 확인되지 않았으므로 72.0%를 곧바로 할인율로 받아들일 수 없습니다. 비교해야 할 금액은 최저가 단독이 아니라 237,600,000원에 인수될 수 있는 미배당 보증금을 더한 실질취득가입니다. 실질취득가가 확정되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 새안양신용협동조합에 배당되고, 총 미배당은 4,356,526,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 근저당 말소기재와 배당 가정의 관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
• 이용. 감정 이용상태상 해당 건물의 일부 호수는 오피스텔, 일부 호수는 다세대주택으로 이용 중이며, 이 사건의 용도는 오피스텔입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 지목은 대이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
• 환금성. 비교 단지는 총 7세대, 2020.07.03 사용승인으로 확인되며 거래 표본은 1건뿐입니다. 소규모 건물과 제한된 거래 표본 때문에 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명 전원 계약 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 주거 사용 여부, 전입 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 안태진·주종삼·한춘섭 외 10명의 배당요구 및 배당요구 종기 내 신고 여부를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 13명 모두 확정일자가 미상입니다. 확정일자와 배당 순위를 확인하기 전에는 우선변제 가능액을 계산할 수 없습니다.
• 미배당 보증금 산정. 유효한 대항력을 갖춘 점유자의 예상 배당액을 계산하고, 보증금에서 배당액을 뺀 잔액을 낙찰가에 더해야 합니다.
• 말소된 근저당 대조. 새안양신용협동조합 근저당의 공동담보 일부포기와 홍기은 근저당 말소가 이 호수에 미치는 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 등기상 말소기재와 배당 가정에 반영된 채권이 서로 다르므로 채권계산서·배당요구서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 다수 점유자가 실제 거주하거나 각 부분을 사용한다면 인도명령, 명도협의, 이사비용과 소요 절차가 복잡해질 수 있습니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 7세대, 거래 표본 1건이므로 비교 거래 330,000,000원을 확정 시세처럼 적용하지 말아야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 문건과 비교 거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “72% 할인”보다 먼저 풀어야 할 13개의 물음표

이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 237,600,000원으로 내려왔고, 비교 거래 330,000,000원의 72.0%입니다. 그러나 이 가격에는 점유자 13명의 미배당 보증금이 반영돼 있지 않습니다.

13명 모두 강제경매개시결정보다 먼저 전입했고, 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 배당요구가 확인되는 사람도 3명뿐입니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 최저가로 확정되지 않으며, 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 말소된 근저당과 배당 가정 사이의 불일치, 총 7세대 소규모 오피스텔, 비교 거래 1건이라는 낮은 시세 신뢰도까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토 대상이지만, 권리가 해명되기 전에는 입찰 보류가 맞습니다.