최저가 2.664억이 아니라, ‘실질취득 2.95억+’를 봐야 한다 — 군포 길남타운 1002호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 10층 1002호, 전용 66.68㎡의 다세대 물건입니다. 표면적인 숫자는 감정가 333,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 266,400,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 실제 취득원가로 보면 안 됩니다. 이현석의 임차보증금이 295,000,000원이고, 전입일은 2020.12.21., 확정일자는 2020.11.25.이며 임차권등기도 마쳐져 있습니다. 매각대금으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

특히 보증금 295,000,000원이 현재 최저가 266,400,000원보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 승계 잔액이 늘어 알려진 실질취득액은 약 295,000,000원 수준에서 고정됩니다. 현재 회차만 놓고 보면 최저가와 보증금의 차액인 최소 28,600,000원이 승계되는 계산입니다. 더 큰 문제는 현황조사에 확인된 나머지 12명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 이들은 대항력이 확정된 것으로 단정할 수 없지만, 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능·미상으로 보고 각각의 임대차계약을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차인이 앞선다

등기 연혁상 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당은 각각 2020.12.21.과 2020.12.23. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.07.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 현황조사에서 확인된 13명 모두의 전입일이 이 기준일보다 빠르다는 점입니다.

이현석은 전입일 2020.12.21., 임대차계약일 2020.11.17., 확정일자 2020.11.25., 보증금 295,000,000원이 등기부와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 임차권등기일은 말소기준 뒤인 2025.10.24.이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 승계합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 보증금 확인은 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 표에 기재된 실제 임차인은 13명입니다. 이현석 외 12명은 전입일만 확인된 상태이므로 대항력과 인수 여부를 확정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교

전용 66.68㎡의 확인된 실거래는 2024.11. 9층 거래 1건으로, 금액은 330,000,000원입니다. 감정가 333,000,000원은 이 거래보다 3,000,000원 높고, 최저가 266,400,000원은 실거래의 80.7%입니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 취득할 수 있는 구조가 아니므로 80.7%라는 숫자를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.

알려진 실질취득액 295,000,000원은 실거래 330,000,000원의 약 89.4%로, 금액 차이는 35,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용을 차감하기 전 차이이며, 미상 점유자 12명 중 추가 승계 보증금이 하나라도 확인되면 격차는 더 줄거나 역전될 수 있습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 가격 추세를 단정하기 어렵습니다. 따라서 현 단계에서는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)

배당 추정상 채권자 총 청구액은 4,590,000,000원, 채권자 배당액은 261,870,400원, 미배당액은 4,328,129,600원입니다. 다만 등기 연혁에는 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당이 2020.12.21.과 2020.12.23. 말소된 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 법원 매각기록 원문을 대조해야 합니다. 매수인 관점의 핵심은 이현석 보증금의 미배당 승계와 나머지 점유자의 권리 확인입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 외벽은 페인팅·석재 마감, 내부는 도배·타일 마감, 샷시창호 구조입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 철도보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지로 면적은 293.1㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 환금성. 7세대 소규모 건물이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 대단지 공동주택보다 수요층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이현석 배당액 확인. 보증금 295,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 승계 잔액을 매각기록에서 확인해야 합니다.
• 12명 전수조사. 각 점유자의 임대차계약일·보증금·확정일자·점유 부분·현재 점유 지속 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 사실이 확인되며, 나머지 점유자의 배당요구 여부는 법원 문건으로 보완해야 합니다.
• 말소 근저당 대조. 2020.12.21.과 2020.12.23. 말소된 근저당이 배당 추정에 반영된 경위를 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 가격 기준 수정. 최저가 266,400,000원이 아닌 알려진 실질취득 약 295,000,000원에 취득세·등기비용·명도비용을 더해 상한가를 계산해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 일반상업지역·철도보호지구·토지거래계약 허가구역 등 이용·거래 관련 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 문건을 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

이 물건의 표면 최저가는 266,400,000원이지만, 대항력 있는 이현석의 보증금이 295,000,000원이므로 알려진 실질취득액은 약 295,000,000원 수준입니다. 추가 유찰이 발생해 최저가가 내려가더라도 그만큼 미배당 승계액이 늘어나는 구조여서, 최저가 하락을 곧바로 투자 메리트로 해석할 수 없습니다.

확인된 실거래 330,000,000원과 알려진 실질취득액의 차이는 35,000,000원입니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 12명이고, 7세대 소규모 다세대라 환금성 자료도 제한적입니다. 이들의 권리 중 하나라도 추가 승계로 확정되면 현재의 가격 차이는 쉽게 사라집니다. 결론은 권리 미확정·가격 메리트 미확정입니다. 임차인별 권리가 모두 정리되기 전에는 최저가만 보고 접근할 수 없는 D등급 고위험 인수형입니다.