유찰돼도 최소 실질취득은 2.63억대 — 보증금 미상 점유자 13명이 더 큰 변수

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 4층 401호, 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김완주 명의로 2020.07.22 소유권보존등기가 이뤄졌고, 서울보증보험 주식회사가 270,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰된 237,600,000원입니다.

겉으로는 최근 거래 330,000,000원보다 92,400,000원 낮아 보이지만, 이 물건의 가격 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 박건하의 임차보증금은 260,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 남는 26,526,400원이 매수인 인수액으로 산정돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 237,600,000원 + 26,526,400원 = 264,126,400원입니다.

더 큰 문제는 박건하 외에 현황조사에서 확인된 점유자 13명입니다. 이들은 모두 2025.07.28 강제경매개시결정보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정할 수는 없으나, 대항력 가능·미상 상태이며 보증금이 확인될 경우 추가 승계 위험이 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차 인수는 분리해 봐야 한다

새안양신용협동조합의 근저당은 최초 채권최고액 4,260,000,000원으로 설정됐다가 2,373,720,000원으로 변경됐고, 2021.02.25 일부포기를 원인으로 말소 기록이 남아 있습니다. 홍기은의 60,000,000원 근저당도 2021.02.26 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 두 근저당의 거액 미배당금을 곧바로 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

박건하의 주택임차권은 2024.03.22 보증금 260,000,000원으로 등기됐다가 2024.04.18 해제를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 다만 배당 가정에는 박건하가 우선변제 대상자로 반영돼 있고 부족분 26,526,400원이 매수인 인수액으로 계산돼 있어, 임차권 말소의 효력과 현재 대항력 존속 여부를 매각물건명세서 원본으로 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 14명, 그중 13명 보증금 미상

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 최소 총액은 거의 고정

박건하 보증금이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 결과적으로 확인된 범위의 최소 실질취득은 현재 264,126,400원, 2회 유찰 시 263,461,120원, 3회 유찰 시 262,928,896원으로 2.63억 안팎에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최소 실질취득은 최근 거래의 80.0%, 그러나 표본과 인수가 불확실

거래 자료에는 전용 66.68㎡, 9층 물건이 2024.11에 330,000,000원에 거래된 사례 1건이 확인됩니다. 대상 물건의 면적은 70.63㎡이며, 비교 가능한 거래 표본은 이 1건뿐입니다.

최저가만 최근 거래와 비교하면 72.0%지만, 박건하 인수액을 합친 최소 실질취득은 최근 거래 330,000,000원의 약 80.0%입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고, 거래 시점도 2024.11이며, 보증금 미상 점유자 13명의 추가 인수 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 20% 가격 차이를 안전마진으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)

배당 가정상 매각대금은 집행비용 4,126,400원과 박건하 우선변제 233,473,600원으로 전액 소진되며, 박건하의 미배당 26,526,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자의 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 철도보호지구에 저촉됩니다.
• 토지. 면적 293.1㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2020.07.03 사용승인된 물건이지만 거래 표본은 1건이고 경매 매각률은 0.0%로, 매도 시 가격 검증이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박건하 임차권 말소 원본 확인. 2024.04.18 말소 이후 대항력과 우선변제권이 현재 매각조건에서 어떻게 취급되는지 매각물건명세서·임차권등기명령 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 13명 보증금 전수조사. 각 점유자의 실제 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 최대 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 호실·점유관계 확인. 다수 전입자가 401호 전유부분에 실제 거주하는지, 전입만 남아 있는지, 임대차가 중복됐는지 현장조사와 주민등록 원본 대조가 필요합니다.
• 최저가 기준 입찰 금지. 응찰 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 확정·잠재 인수액을 합친 실질취득가로 산정해야 합니다.
• 거래사례 보수적 적용. 최근 거래는 전용 66.68㎡ 9층 1건뿐이며 대상은 70.63㎡ 4층입니다. 330,000,000원을 확정 시세로 단정하지 마세요.
• 관리비·점유 이전비용. 다수 점유자가 확인된 만큼 체납 관리비와 명도 대상 인원, 인도명령 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 주민등록 전입세대열람, 임대차계약서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 2.38억”이 아니라 “인수 상한 미정”인 물건

이 물건은 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 237,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박건하 보증금의 미배당 26,526,400원을 더하면 현재 최소 실질취득은 264,126,400원이며, 추가 유찰이 진행돼도 확인된 범위의 총액은 2.63억 안팎에서 거의 고정됩니다.

그보다 중요한 것은 말소기준일 이전 전입자 13명의 보증금이 모두 미상이라는 사실입니다. 이들의 대항력은 가능·미상이고 추가 인수액도 계산되지 않았습니다. 박건하 임차권의 2024.04.18 말소 기록과 예상배당 내용 사이에도 확인이 필요한 차이가 있습니다. 표면 가격은 할인돼 있지만 권리비용의 상한은 열려 있습니다. 원본 서류로 모든 임대차관계를 닫기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.