가격은 72.5%지만, 말소기준과 13명 점유를 먼저 풀어야 한다 — 군포 길남타운 302호

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 3층 302호로, 용도는 오피스텔이고 대상면적은 71.91㎡입니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 239,200,000원입니다. 중개 시세 표본은 2024.11 거래된 330,000,000원 한 건으로, 최저가는 이 금액의 72.5%입니다.

가격 수치만 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 이 사건의 승부처는 가격보다 권리 계산의 일관성입니다. 현재 계산은 2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 삼고 전입자 13명 모두 대항력 없음으로 분류합니다. 그런데 같은 등기 흐름에는 해당 근저당권이 2020.11.23 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 후순위 근저당권도 2020.11.30 말소됐지만 예상배당표에서는 첫 근저당권이 매각대금 대부분을 배당받는 구조로 계산돼 있어, 그대로 신뢰하기 전에 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 계산과 말소기재가 충돌한다

주식회사네온테크의 전세권은 2020.12.01 전세금 270,000,000원으로 설정됐고, 2022.12.08 변경등기에서 전세금이 280,000,000원으로 변경됐습니다. 존속기간은 2024.12.05 변경등기를 통해 2026.11.20까지 연장됐습니다. 현재 권리 판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있으나, 예상배당표의 채권액은 변경 전 금액인 270,000,000원으로 계산돼 있어 이 부분도 함께 대조해야 합니다.

② 전입·점유자 13명 — 대항력 계산은 ‘기준일 확인’이 전제

현황조사 등에 나타난 전입·점유자는 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 계산에서는 2020.07.22 말소기준권리 이후 전입으로 보아 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 말소기준권리 자체에 말소기재가 있는 만큼 아래의 대항력 없음* 표시는 기준일 재확인을 전제로 합니다.

* 2020.07.22 근저당권을 말소기준으로 한 현재 계산 결과입니다. 해당 근저당권의 2020.11.23 말소기재가 있어 실제 대항력 판단은 원본 서류 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 있으나 표본은 한 건뿐이다

중개 시세는 ‘길남타워’의 면적 매칭 표본으로 집계됐으며, 거래는 2024.11 한 건입니다. 거래 면적은 66.68㎡, 9층, 거래가는 330,000,000원입니다. 대상면적은 71.91㎡이고 현재 최저매각가 239,200,000원은 집계된 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 72.5%입니다.

실질취득액은 현재 계산상 최저가와 같은 239,200,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산됐기 때문입니다. 따라서 가격 비교 기준도 최저가가 아닌 실질취득 239,200,000원이며, 표본 거래가 330,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 건수가 1건뿐이고 거래월도 2024.11로 표시돼 있어, 이 한 건만으로 현재 시세를 확정하거나 27.5% 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)

총 채권액 4,860,000,000원 중 채권자 배당액은 235,051,200원, 미배당액은 4,624,948,800원으로 계산됐습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로 남는다

회차가 내려갈수록 가격은 낮아지지만, 점유자 조사와 말소기준 확인 문제는 자동으로 사라지지 않습니다. 현재 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 동일한 권리 전제를 사용한 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 건물 내 일부 호수는 오피스텔, 일부 호수는 다세대주택으로 이용 중이며 본건 용도는 오피스텔입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 중개 집계상 총 7세대, 사용승인일은 2020.07.03입니다. 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 있어 거래 표본과 환금성 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당권과 2020.11.23 말소등기를 등기부 원문에서 대조하고, 실제 말소기준권리를 다시 판단해야 합니다.
• 전세권 금액 대조. 최초 전세금 270,000,000원과 2022.12.08 변경된 280,000,000원 중 현재 배당과 권리분석에 적용되는 금액을 확인해야 합니다.
• 점유자 전수 확인. 전입·점유자 13명의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 임대차계약, 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안태진, 주종삼, 한춘섭의 배당요구와 나머지 점유자의 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 문건접수내역에서 대조해야 합니다.
• 실거래 동일성. ‘길남타운’과 시세 표본의 ‘길남타워’가 동일한 건물인지, 66.68㎡ 거래가 71.91㎡ 본건과 직접 비교 가능한지 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력이 없더라도 다수 점유자에 대한 인도명령, 퇴거 협의와 명도 비용을 예상해야 합니다.
• 기계식 주차. 기계식 주차설비의 이용 가능 차종, 운영 상태와 유지비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인보다 권리 전제의 검증이 먼저”

현재 최저매각가 239,200,000원은 실거래 표본 330,000,000원의 72.5%이고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 두 수치만 보면 가격 경쟁력이 있는 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 말소기준으로 사용된 근저당권에는 말소등기가 있고, 전세권 금액도 270,000,000원과 280,000,000원으로 계산 기준이 엇갈립니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입·점유자 13명이 있습니다.

가격은 검토 대상이지만 권리는 아직 확정 단계가 아닙니다. 실제 말소기준권리, 전세권의 현재 금액과 소멸 여부, 13명의 점유관계를 원문에서 해소한 뒤에야 실질취득 239,200,000원과 인수 0원이라는 결론을 사용할 수 있습니다. 이 물건은 “싸서 바로 들어가는 물건”이 아니라, 권리 전제를 다시 세운 뒤 가격을 판단해야 하는 확인형 물건입니다.