수원지방법원 2025타경101364. 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 래미안안양메가트리아 115동 10층 1001호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 24층 건물의 10층에 위치하며, 아파트로 이용되고 있습니다. 동일 단지의 실거래 비교 대상은 전용 39.5㎡대입니다. 소유자 정동의는 2022년 12월 8일 매매를 원인으로 175,161,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 123,200,000원입니다. 이후 설정된 박종현 근저당권과 국민행복기금 가압류, 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 여러 차례 설정되었던 전세권도 등기상 말소된 이력이 있습니다. 다만 에이치에스자산대부 관련 근저당권 및 채권질권의 처리와 실제 점유관계는 별도로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1393 래미안안양메가트리아 115동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 안양천서로 177 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 전용면적 39.5㎡ · 24층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 정동의 (2022.12.08 소유권이전 · 거래가액 175,161,000원) |
| 감정가 | 384,000,000원 |
| 최저매각가 | 384,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주식회사 에이치에스자산대부 |
| 청구금액 | 176,430,588원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.08 우리은행 근저당권 · 채권최고액 123,200,000원 |
| 임차인 | 신고 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유 미확인 |
| 예상 인수금액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2022년 12월 8일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 123,200,000원이고, 이 권리를 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다. 박종현의 근저당권 24,000,000원과 국민행복기금의 가압류 10,158,327원은 모두 그 이후 설정되었습니다. 안양시 압류도 후순위 권리로 분류됩니다.
등기에는 이태석, 더숲파이낸셜대부, 빅스타대부 등과 관련된 근저당권 및 전세권 설정 이력이 나타나지만, 이들 권리는 이미 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 과거 전세권의 전세금은 각 5,000,000원이었으며, 이를 현재 임차인의 보증금이나 매수인의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
특히 해당 근저당권은 기존 권리의 말소 처리와 후속 이전·질권 설정 이력이 함께 나타납니다. 신청채권자의 권리 존속 여부, 이전·질권의 효력 및 최종 말소관계를 등기 원본과 법원 기록으로 대조해야 합니다. 이를 확인하지 않고 모든 권리가 단순하게 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.
임차인·점유관계 — 신고 임차인은 없지만 점유는 미확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 파악된 임차보증금의 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 현재 소유자가 직접 거주하거나 제3자가 점유하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 신고 0명 | 임대관계 미확인 |
| 대항력 | 임차인의 전입·점유 내역 미확인 | 현장 및 전입관계 확인 필요 |
| 우선변제 | 확인된 임차인 배당요구 없음 | 현황조사·배당요구 확인 필요 |
| 기존 전세권 | 이태석·더숲파이낸셜대부·빅스타대부 | 등기상 이미 말소 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 현재 확인된 권리 기준 |
기존 전세권 말소 사실은 현재 점유자의 부존재를 증명하지 않습니다. 전입세대 확인, 점유자 확인, 매각물건명세서 및 현황조사의 최신 내용을 입찰 전에 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 63.7%
이번 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 감정가와 최근 실거래 사이의 격차입니다. 래미안안양메가트리아는 4,250세대 규모이며, 2016년 10월 26일 준공된 아파트 단지입니다. 전용 39.5㎡대의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교하면 평균 거래금액은 603,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.5㎡ | 24 | 610,000,000원 |
| 2026.09 | 39.5㎡ | 12 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 39.73㎡ | 6 | 615,000,000원 |
| 2026.08 | 39.5㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 39.5㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 39.5㎡ | 8 | 610,000,000원 |
| 2026.08 | 39.5㎡ | 13 | 598,000,000원 |
| 2026.08 | 39.5㎡ | 22 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 39.5㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 39.5㎡ | 12 | 568,000,000원 |
| 2026.07 | 39.5㎡ | 16 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 39.5㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.5㎡대 | 12건 | 603,000,000원 |
최근 거래는 568,000,000원~640,000,000원에 형성되어 있습니다. 그중 2026년 8월에는 이번 경매 대상과 같은 10층, 전용 39.5㎡가 630,000,000원에 거래되었습니다. 다만 이는 같은 단지의 비교 거래이지 동일 세대의 거래는 아니므로, 동·향·내부 상태 차이를 반영해 판단해야 합니다.
인수금액이 실제로 0원이라면 시세 비교에 사용하는 실질취득금액은 최저가와 같은 384,000,000원입니다. 취득세·명도비·수선비 등 별도 비용을 감안하더라도 검토할 가치가 있는 가격 차이입니다.
감정평가 시점, 개별 호실 상태, 권리와 점유 관련 비용, 거래사례의 비교 가능성을 확인해야 합니다. 단순히 가격비율만으로 확정 수익을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
최저가에 낙찰되는 경우를 기준으로 한 배당 추정입니다. 우리은행 근저당권과 박종현 근저당권은 채권최고액, 국민행복기금 가압류는 청구금액을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 채권 잔액 및 법원의 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,176,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 2. 근저당 · 박종현 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 10,158,327원 | 10,158,327원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 220,465,673원 |
표시된 예상배당 합계는 384,000,000원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
한편 2024년 설정된 234,000,000원 근저당권과 2025년의 근저당권 이전·질권 설정 이력이 존재합니다. 따라서 소유자 잔여금 220,465,673원이 실제로 그대로 지급된다고 보아서는 안 됩니다.
신청채권자의 채권 존속 여부, 담보권 순위, 엠지캐피탈 채권질권의 처리, 실제 배당요구와 채권계산서를 확인해야 배당구조를 신뢰할 수 있습니다. 이 문제는 배당액의 정확성뿐 아니라 말소될 권리의 범위를 최종 확인하는 데에도 중요합니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여(잠정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 384,000,000원 | 0원 | 220,465,673원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 307,200,000원 | 0원 | 144,740,873원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 245,760,000원 | 0원 | 84,161,033원 |
유찰 시나리오는 최저매각가 하락에 따른 가정이며 실제 유찰이나 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 각 회차의 인수 0원은 현재 확인된 권리가 추가로 발생하지 않는다는 전제입니다. 신청채권자 관련 배당이 반영되지 않은 소유자 잔여금은 잠정 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 거래 기준)
- 입지. 안양초등학교 동측 인근에 위치하며 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 이미 공동주택 중심의 생활권이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 단지 규모. 래미안안양메가트리아는 4,250세대 규모이며 2016년 10월 26일 준공되었습니다. 동일 전용면적대의 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 사례가 존재합니다.
- 건물 상태 및 설비. 철근콘크리트구조의 24층 건물 내 10층 세대입니다. 급배수·위생설비, 지역난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 사다리형에 가까운 형태입니다. 토지 공시지가는 3,816,000원/㎡입니다.
- 규제 및 확인 사항. 과밀억제권역·정비구역· 철도보호지구·학교 관련 보호구역 등 여러 토지이용 규제가 나타납니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 현재 적용 여부와 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 세대 내부 수선 상태가 양호하다는 보증은 아닙니다.
- 환금성. 전용 39.5㎡대에서 2026년 7월부터 9월까지 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격은 568,000,000원부터 640,000,000원까지 분포합니다. 비교 거래가 존재한다는 장점이 있지만 실제 매도 가능 가격은 층·향·상태·매도 시점에 따라 달라집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.12.08 우리은행 근저당권의 존속과 매각으로 소멸할 후순위 권리의 범위를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 에이치에스자산대부 근저당권 이력. 2024.01.22 설정된 234,000,000원 근저당권, 2025.06.23 근저당권 이전, 엠지캐피탈 질권의 효력 및 처리 상태를 확인하세요. 기존 근저당권의 말소 표기와 후속 변경등기 사이의 관계가 명확해져야 합니다.
- 신청채권자 배당 불일치. 청구금액 176,430,588원인 경매 신청채권자의 예상배당이 0원으로 처리된 이유를 확인하세요. 잠정 소유자 잔여금 220,465,673원을 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 및 대항력. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하여 대항력 있는 미확인 점유자가 없는지 점검하세요.
- 과거 전세권 말소. 이태석·더숲파이낸셜대부·빅스타대부 명의의 전세권이 실제로 말소되어 있는지 원본 등기와 대조하세요. 과거 전세금을 현재 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 603,000,000원, 최신 거래 610,000,000원 및 동일 10층의 2026.08 거래금액 630,000,000원을 기준으로 현장 상태에 맞는 가격을 검토하세요.
- 입찰가격과 비용. 현재 최저가 384,000,000원은 실거래 대비 낮지만, 취득세·명도비·수리비·금융비용 등은 별도입니다. 실제 실질취득원가와 향후 처분비용을 함께 고려해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 관련 승계 가능 비용, 안양시 압류의 원인과 관련 체납 사항을 확인하세요.
- 매각기일. 2026.10.27 입찰 전 매각기일 변경, 취하·정지 여부와 매각조건을 다시 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서, 배당요구 관련 기록을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리 검증은 조건부”
이 물건의 가격 경쟁력은 숫자로 확인됩니다. 감정가와 최저가가 모두 384,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균은 603,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 63.7%라는 점은 신건임에도 검토할 만한 가격상 강점입니다.
권리분석에서도 우리은행 근저당권을 중심으로 후순위 권리의 소멸 구조를 파악할 수 있고, 현재 확인되는 임차인 신고와 예상 인수금액은 없습니다. 그러나 실제 점유관계가 확인되지 않았으며, 신청채권자 에이치에스자산대부 관련 근저당권 이전·질권 이력과 예상배당에는 반드시 해소해야 할 확인 사항이 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 유찰을 기다리는 것이 아닙니다. 실제 인수금액이 0원인지, 신청채권자 담보권이 어떻게 처리되는지, 경매 대상 호실이 최근 비교 거래와 얼마나 유사한지를 확인하는 것입니다.
종합 판단은 B등급. 최근 거래 대비 가격 경쟁력은 높지만, 배당구조와 점유 및 권리의 최종 확인이 끝나지 않은 상태에서 상위 등급으로 단정하기는 어렵습니다. 이 확인 사항들이 정리된다면 입찰을 적극 검토할 만한 가격 구조를 가진 아파트입니다.
