219,931,000원
수원지방법원 2024타경10869. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 L186호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고, 감정평가와 매각물건명세서 비고상 현황은 공실입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.12.28 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다.
숫자만 보면 감정가 9.16억짜리가 4회 유찰되어 최저가 2.19931억까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 단순히 “감정가 대비 싸다”로 볼 수는 없습니다. 현황은 공실 근린시설이고, 임차인 조사 내역도 명세서·감정 내용과 함께 대조해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 작지만, 상업용 부동산으로서 임대 가능성과 되팔림을 검증해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘186호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 (2023.12.28 거래가 910,910,016원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 219,931,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.12.28 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 본건 외에도 제1층 L184호·L185호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당에서 우리은행 채권이 크게 부족하게 남더라도, 그 미배당액은 매수인이 인수하는 권리로 넘어오지 않습니다.
② 임차인 조사 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
현황조사상 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고가 아니라 실제 점유자로 보이는 임차인 2명으로 보되, 두 전입일 모두 말소기준권리인 2023.12.28보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 인수형 임차인 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 표시 부위 | 전입 / 확정 | 보증금·월세 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 L184호 지식산업센터 105.8000㎡ | 2024.03.26 / 확정일자 기재 없음 | 30,000,000원 월 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 표시 부위가 본건 L186호와 달라 점유 범위 확인 필요 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L186호 61.1000㎡ | 2024.07.31 / 확정일자 기재 없음 | 30,000,000원 월 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 말소기준 이후 전입으로 매수인 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 219,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,879,034원 | 3,879,034원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 216,051,966원 | 219,931,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 219,931,000원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 대부분이 우리은행에 배당되며, 채권최고액 기준 2,303,948,034원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아진 가격만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 219,931,000원 | 216,051,966원 | 2,303,948,034원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 153,951,700원 | 150,996,376원 | 2,369,003,624원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 107,766,190원 | 105,457,463원 | 2,414,542,537원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 “서천고등학교” 남동측 인근입니다. 주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터, 근린생활시설 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현황 공실 상태입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비가 갖춰진 건물입니다.
- 토지. 3필지 일단지 기준 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이고, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정·명세서상 공실이지만 현황조사상 임차인 표시가 있습니다. L186호의 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)입니다. 원하는 업종과 현재 공부상 용도가 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가는 미납 관리비와 공용부분 부담이 누적될 수 있습니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조. 우리은행 근저당에는 L184호·L185호 공동담보 표시가 있습니다. 배당과 말소 구조를 등기 원본으로 대조하세요.
- 임대수익 검증. 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원 또는 3,000,000원 수준의 조사 내역이 있으나, 현재 공실로 정리된 만큼 실제 임대 재현 가능성을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 입찰 전 현장을 방문하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 사건은 권리분석만 보면 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 임차인 2명 모두 말소기준 이후 전입이고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 여기까지는 깔끔합니다. 하지만 감정가 916,000,000원에서 4회 유찰되어 219,931,000원까지 내려온 이유를 생각해야 합니다. 본건은 현황 공실의 근린시설이고, 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)입니다. 권리는 합격, 환금성은 별도 시험입니다. 입찰가는 최저가가 아니라 공실 해소 가능성, 관리비, 임대수요, 실제 점유 상태를 확인한 뒤 정해야 합니다.