현재 인수 0원, 그러나 임대관계와 시세 확인이 먼저 — 과천 더불어숲 301호

수원지방법원 2025타경101387. 과천시 과천동 ‘더불어숲’ 나동 3층 301호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 목구조의 4층 건물이고, 대상은 제3층 제301호입니다. 현재 등기상 소유자는 이정희 씨이며, 주식회사 오에스비저축은행이 2025년 9월 5일 임의경매를 신청했습니다.

등기 순서만 보면 2012년 말소기준보다 앞선 2007년 가압류와 2007년·2008년 근저당권이 있어 인수 위험처럼 보입니다. 그러나 가압류는 2008년 9월 24일 해제로 말소됐고, 탁무권 근저당은 2011년 4월 27일 해지로 말소됐습니다. 농업협동조합중앙회 명의의 2007년 근저당도 2012년 7월 12일 해지로 말소된 뒤, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 효력이 남아 있는 말소기준 전 등기권리는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위처럼 보인 권리도 이미 말소

현재 말소기준권리는 2012.07.12. 농협은행주식회사 근저당권 192,000,000원입니다. 2017년 오에스비저축은행 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 655,000,000원의 80%인 524,000,000원입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 524,000,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 점유 이전과 명도에 필요한 비용은 별도입니다.

더불어숲은 총 9세대의 소규모 다세대주택이며 비교 기준 면적은 108.81㎡입니다. 그러나 동일면적으로 확인된 실거래가가 없고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 할인됐다는 사실만으로 최근 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 524,000,000원 가정)

채권 총액 860,000,000원 중 예상배당은 516,360,000원, 미배당은 343,640,000원입니다. 신청채권자 오에스비저축은행의 예상배당은 0원입니다. 다만 위 계산에는 등기부상 이미 말소된 과거 권리도 배당 항목으로 잡혀 있으므로 실제 배당요구 채권과 배당표 원본을 반드시 대조해야 합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 과천동 관문사거리 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입과 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로. 북동측 노폭 약 6m의 포장도로를 이용해 출입합니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 577㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고 대상은 외국인 등, 용도는 주택입니다.
• 공시지가. ㎡당 3,364,000원이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택으로 동일 단지 내 거래 표본이 제한적입니다. 최근 낙찰사례와 동일면적 실거래가도 확인되지 않아 매도가격 검증이 쉽지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 2007년 가압류와 농업협동조합중앙회 근저당, 2008년 탁무권 근저당의 말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서와 현장 점유자를 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 할인율만 보지 말고 과천동 인근의 유사 면적·연식·도로조건 다세대 실거래와 매물을 확인하세요.
• 대지권·면적 확인. 등기부와 건축물대장, 집합건축물대장의 전유면적과 대지권 비율을 원본으로 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 지구단위계획 상세 내용과 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 관할 부서에 확인하세요.
• 명도·관리비 확인. 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부와 이사 협의를 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 배당 추정에 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 배당요구종기 후 제출된 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건은 등기부의 표면만 보면 말소기준보다 앞선 권리가 여러 건 보여 복잡해 보입니다. 그러나 말소 이력을 끝까지 추적하면 2007년 가압류와 두 건의 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 효력이 남은 말소기준은 2012년 농협은행 근저당입니다. 이후의 오에스비저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가 524,000,000원은 감정가보다 20% 낮지만, 동일면적 실거래와 최근 낙찰사례가 확인되지 않아 실제 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 확인 전 보류입니다. 현장 점유와 유사 다세대 시세를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다.