창원지방법원 2023타경10684. 밀양시 삼문동 ‘밀양대우’ 304동 3층 307호, 전용면적 비교대상은 178.53㎡ 아파트입니다. 공동소유자는 박진순·손용석 각 2분의 1이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2013.09.25. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 손용석 지분 리드코프 근저당, 박진순 지분 이전청구권가등기, 가압류와 경매개시결정은 등기 정리상 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
가격만 보면 상당한 여유가 있습니다. 감정가 363,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 254,100,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 380,000,000원·405,000,000원, 평균 392,500,000원이며, 현재 최저가는 이 최근 평균의 64.7%입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 13.8% 상승으로 집계돼 있어, 과거 전체 평균 364,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경10684 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 중앙로 234-17, 304동 3층307호 (삼문동,밀양대우아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 307호 |
| 소유자 | 박진순 2분의 1 · 손용석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 254,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 75,215,839원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 확인된 임차인 | 임차인 신고 내역 없음 · 현장조사상 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 단 두 가지 확인
말소기준은 2013.09.25. 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 146,300,000원이고, 2021.03.09. 변경등기로 채권최고액 126,500,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 리드코프 근저당, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 소유자 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 실제 점유자가 누구인지까지 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
밀양대우는 450세대, 사용승인일은 1999.05.24.이며 비교 면적은 178.53㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래 5건 중 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균 392,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.11. 380,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 178.53㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 178.53㎡ | 15 | 405,000,000원 |
| 2024.01 | 178.53㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2023.12 | 178.53㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 178.53㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 178.53㎡ | 2건 | 392,500,000원 |
전체 5건 평균은 364,000,000원이지만 가격 메리트 판단에서는 과거의 290,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 254,100,000원은 최근 12개월 평균의 64.7%이고, 전체 평균 대비로는 69.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.8% 높은 흐름으로 집계되어 있어, 현재 가격 자체는 시세 대비 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,357,400원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 146,300,000원 | 146,300,000원 |
| 2. 리드코프 근저당 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 웰컴저축은행 가압류 | 50,141,048원 | 12,442,600원 |
| 4. 밀양농업협동조합 가압류 | 20,394,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 307,835,631원 중 249,742,600원이 배당되고 미배당은 58,093,031원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 계산이며 실제 배당은 채권계산서·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 254,100,000원 | 249,742,600원 | 58,093,031원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 177,870,000원 | 174,579,820원 | 133,255,811원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 124,508,999원 | 121,965,873원 | 185,869,758원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 현재 58,093,031원에서 2회 유찰 시 133,255,811원, 3회 유찰 시 185,869,758원으로 확대됩니다. 신청채권자의 청구액은 75,215,839원이며, 현재 회차 시뮬레이션에서는 리드코프 근저당에 91,000,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트와 근린생활시설이 소재하는 아파트단지로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 12m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종·제3종일반주거지역, 고도지구 및 교육환경 보호구역·배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 540,700원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 450세대, 1999.05.24. 사용승인 단지이며 동일 178.53㎡ 거래는 확인된 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 최우선 확인. 2023타경10684 개시등기가 손용석 지분에 기재되어 있으므로 현재 매각대상이 아파트 전체인지 공유지분인지 반드시 원본에서 확정하세요.
- 가등기 성격 확인. 박진순 지분에 2021.03.22. 손세창 명의 이전청구권가등기가 있습니다. 말소기준 후 권리이지만 가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 당시 소유자 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 다시 대조하세요.
- 우리은행 채권액 대조. 2013년 근저당 최초 채권최고액 146,300,000원과 2021년 변경 126,500,000원이 함께 확인되므로 실제 배당기준 채권액을 채권계산서에서 확인하세요.
- 가격 기준. 전체매각이 확인된다면 현재 실질취득 254,100,000원은 최근 12개월 평균 392,500,000원의 64.7%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·매각목록·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 합격, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 254,100,000원, 최근 12개월 동일 면적 평균은 392,500,000원으로 가격 비율은 64.7%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 13.8% 상승으로 집계되어 있어 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎을 상황은 아닙니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2023타경10684의 경매개시결정이 손용석 지분에 기재돼 있고, 다른 공유자 박진순 지분에는 2021년 이전청구권가등기가 존재합니다. 따라서 전체매각인지 지분매각인지, 가등기가 실제로 어떻게 취급되는지가 확인되기 전에는 64.7%라는 가격만으로 높은 등급을 줄 수 없습니다. 가격은 합격권, 권리·매각범위는 확인 후 판단. 현재 단계의 핵심 결론입니다.
