서울중앙지방법원 2024타경2211. 서울특별시 관악구 신림동 1556-48 봄타워 건물 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 물건 용도는 단독주택·제2종근린생활시설로 이용 중인 근린시설 + 토지입니다. 등기상 소유자는 진이펑이고, 신청채권자는 관악중앙새마을금고, 청구액은 1,460,874,160원입니다.
이 사건의 핵심은 “임차인이 많다”가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인이 있는가입니다. 말소기준은 2023.06.19 을구 1번 근저당권이고, 조사된 전입일자는 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 주택임차권등기 10건과 점유자 9명은 인수형 대항력으로 보지 않습니다. 다만 임차인 수가 많아 명도 협의·배당요구·보증금 미상 점유자 확인은 입찰 전 별도 점검 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1556-48 봄타워 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 단독주택, 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 진이펑 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,431,342,500원 / 2,745,074,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 1,460,874,160원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.06.19 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 설정됐고, 이후 경매개시결정·압류·주택임차권등기가 이어집니다. 관악중앙새마을금고의 근저당권은 2025.12.23 확정채권양도로 유한회사엠엔에스대부에 이전됐고, 관련 근질권·질권 설정도 붙어 있습니다. 그러나 매수인 관점의 핵심은 동일합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
임차권등기된 10명의 보증금 합계는 1,310,000,000원입니다. 나머지 9명은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일자가 모두 2023.06.19 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 최저가가 내려가도 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 산정되지 않습니다.
| 성명 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤희동 | 점유자 | 2024.02.02 / 미상 | 미상 | 2024.07.03 | 대항력 없음 |
| 이상훈 | 주거 | 2024.01.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 임수민 | 점유자 | 2024.02.15 / 미상 | 미상 | 2024.05.17 | 대항력 없음 |
| 정재훈 | 점유자 | 2023.08.18 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 안혜진 | 점유자 | 2024.03.11 / 미상 | 미상 | 2024.06.28 | 대항력 없음 |
| 강서영 | 점유자 | 2023.07.20 / 미상 | 미상 | 2024.05.30 | 대항력 없음 |
| 정래완 | 점유자 | 2024.02.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김시형 | 점유자 | 2024.01.24 / 미상 | 미상 | 2024.07.02 | 대항력 없음 |
| 오윤서 | 점유자 | 2024.02.26 / 미상 | 미상 | 2024.05.17 | 대항력 없음 |
| 홍은빈 | 주거(임차권등기) | 2024.02.07 / 2024.01.22 | 150,000,000원 | 2024.05.21 | 대항력 없음 |
| 이예슬 | 주거(임차권등기) | 2023.07.26 / 2023.06.26 | 160,000,000원 | 2024.07.23 | 대항력 없음 |
| 박은나 | 주거(임차권등기) | 2023.08.18 / 2023.07.31 | 150,000,000원 | 2024.07.30 | 대항력 없음 |
| 서동현 | 주거(임차권등기) | 2023.08.11 / 미상 | 150,000,000원 | 2025.07.17 | 대항력 없음 |
| 채경진 | 주거(임차권등기) | 2023.08.14 / 2023.07.19 | 150,000,000원 | 2025.08.06 | 대항력 없음 |
| 이정현 | 주거(임차권등기) | 2023.09.08 / 2023.07.14 | 120,000,000원 | 2025.08.22 | 대항력 없음 |
| 박이슬 | 주거(임차권등기) | 2023.07.28 / 미상 | 150,000,000원 | 2025.09.03 | 대항력 없음 |
| 정린 | 주거(임차권등기) | 2023.11.03 / 2023.10.13 | 140,000,000원 | 2025.09.25 | 대항력 없음 |
| 인용진 | 주거(임차권등기) | 2023.11.27 / 미상 | 150,000,000원 | 2025.11.06 | 대항력 없음 |
| 이찬영 | 주거(임차권등기) | 2024.01.02 / 2024.01.02 | 40,000,000원 | 2026.01.28 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,745,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,850,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 1,600,800,000원 | 1,600,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 634,423,260원 |
현재 최저가 2,745,074,000원 기준으로 근저당 채권최고액 2,080,800,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 2,745,074,000원 | 2,080,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,196,059,200원 | 2,080,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,756,847,360원 | 1,736,878,886원 | 343,921,114원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 물건을 아파트로 보아 단순 비교하면 안 됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2023.04.21입니다.
- 설비. 위생급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 246.8㎡, 공시지가는 4,929,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 말소기준은 2023.06.19입니다. 조사된 전입일자는 모두 이후이므로 대항력 없음이지만, 입찰 전 원본 명세서와 전입세대열람으로 다시 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 실제 임차인·점유자 19명입니다. 인수액이 0원이어도 협의 대상이 많아 시간비용이 커질 수 있습니다.
- 보증금 미상 점유자. 9명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당요구 여부와 실제 점유 호실은 현장 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 10건. 등기된 보증금 합계는 1,310,000,000원입니다. 모두 말소기준 이후라 인수로 보지 않지만, 임차권등기 말소와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물 포함 조건입니다. 면적·사용관계·철거 또는 유지 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다. 2023.06.19 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임차권등기·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 점유자와 임차권자가 19명이고, 등기된 임차보증금만 13.1억입니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 실무 난도는 높음입니다. 가격은 현재 1회 유찰 27.45억 구간에서, 권리보다 명도·제시외 건물·용도·환금성을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
