서울중앙지방법원 2024타경2211. 서울 관악구 신림동 1556-48에 위치한 봄타워의 근린시설·토지 경매입니다. 감정가 3,431,342,500원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,196,059,000원입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 제2종근린생활시설로 이용되고 있으며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다.
이 사건의 주된 담보권은 관악중앙새마을금고가 설정한 채권최고액 1,600,800,000원의 근저당권입니다. 이후 근저당권이 유한회사엠엔에스대부로 이전되고 근질권·질권까지 설정되어, 배당을 받을 권리자의 구조가 단순하지 않습니다. 여기에 여러 호실의 임차권등기가 집중되어 있어 등기 소멸 여부와 실제 임차인 인도·명도 문제를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2211 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1556-48 봄타워 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 246.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2023.04.21 |
| 소유자 | 진이펑 (단독소유) |
| 감정가 | 3,431,342,500원 |
| 최저매각가 | 2,196,059,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 관악중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,460,874,160원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2023.06.19 관악중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,600,800,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 권리는 복잡하다
을구 2번 근저당권의 채권최고액은 480,000,000원이며, 등기상 이미 말소된 것으로 분류됩니다. 관련 권리이전과 근질권 기재가 함께 있으므로 원본 등기에서 해당 말소의 범위를 확인해야 합니다. 관악구의 압류는 2025.11.24 접수되어 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 압류의 원인인 공과금 등에 법정우선권이 있는지 여부는 등기의 시간 순서만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 19명, 주택임차권등기 10건
확인된 실제 임차인·점유 관련 신고자는 19명입니다. 그중 10명은 주택임차권등기가 있고, 나머지 9명은 보증금이 미상입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없어, 보증기관을 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않았습니다.
확인된 전입일은 모두 2023.06.19 말소기준권리 이후입니다. 이에 따라 현재 조사 결과에서는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 단, 임대차계약서, 실제 인도일, 점유의 연속성 및 주소·호실 일치 여부를 확인해 최종 판단해야 합니다. 확정일자가 앞선 경우에도 그 사실만으로 선순위 대항력이 생기지는 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤희동 | 2024.02.02 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 이상훈 | 2024.01.02 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 임수민 | 2024.02.15 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 정재훈 | 2023.08.18 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 안혜진 | 2024.03.11 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 강서영 | 2023.07.20 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 정래완 | 2024.02.02 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 김시형 | 2024.01.24 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 오윤서 | 2024.02.26 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍은빈 · 임차권등기 | 2024.02.07 | 150,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 이예슬 · 임차권등기 | 2023.07.26 | 160,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 박은나 · 임차권등기 | 2023.08.18 | 150,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 서동현 · 임차권등기 | 2023.08.11 | 150,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 채경진 · 임차권등기 | 2023.08.14 | 150,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 이정현 · 임차권등기 | 2023.09.08 | 120,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 박이슬 · 임차권등기 | 2023.07.28 | 150,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 정린 · 임차권등기 | 2023.11.03 | 140,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 인용진 · 임차권등기 | 2023.11.27 | 150,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 이찬영 · 임차권등기 | 2024.01.02 | 40,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 없음 |
대항력 '후순위'는 현재 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제 여부와 순위는 각 임차인의 확정일자·배당요구·소액임차인 요건 등을 추가 확인해야 합니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되지 않았다는 의미입니다.
③ 가격 분석 — 64% 낙찰 구간, 하지만 시세 할인인지는 미확인
감정가는 3,431,342,500원이고 현재 최저매각가는 2,196,059,000원으로 감정가 대비 64%입니다. 여기서 가장 중요한 구분은 감정가 할인과 실거래 시세 할인은 다르다는 점입니다.
봄타워와 비교할 수 있는 근린시설·주거복합 건물의 최근 매매사례, 임대수익, 공실률, 토지 가치 및 건물 상태를 종합해야 적정 낙찰가를 판단할 수 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격에 대한 신뢰할 수 있는 비교치가 확보되지 않은 상황에서는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
| 감정가 | 3,431,342,500원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 2,196,059,000원 |
| 2회 유찰 | 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 | 1,756,847,200원 · 감정가 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 1,405,477,760원 · 감정가 40.96% |
| 실거래 시세 비교 | 판단 보류 |
| 임대수익 비교 | 실제 임대료·공실·운영비 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 2,196,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 24,360,590원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 (채권승계·질권 확인 필요) | 1,600,800,000원 | 1,600,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 570,898,410원 |
| 매수인 인수(추정) | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세, 최우선변제, 임차인별 배당 및 채권승계·질권에 따른 실제 배당권자 구분은 미반영되어 있습니다. 따라서 소유자 잔여액 570,898,410원은 확정된 교부액이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,196,059,000원 | 0원 | 570,898,410원 |
| 3회 유찰 | 1,756,847,200원 | 0원 | 136,078,728원 |
| 4회 유찰 | 1,405,477,760원 | 211,777,018원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 근저당권의 채권최고액 기준 예상배당이 전액 가능합니다. 반면 4회 유찰 시나리오에서는 211,777,018원의 채권 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 소멸하는 후순위 또는 담보채권의 미회수액을 나타내는 것으로, 곧바로 매수인이 떠안을 금액을 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·건물 및 환금성 메모 (등기·감정·토지정보 기준)
- 토지. 지목은 대, 면적은 246.8㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 세로각지(가)로 분류됩니다. 개별공시지가는 4,929,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕으로, 사용승인일은 2023.04.21입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스 보일러·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택과 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 여러 호실에 임차권등기가 설정되어 있어 실제 주거·영업 구획과 적법한 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제사항도 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 건물·토지의 등기 범위, 제시외 건물의 현황과 사용 가능 여부를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 주거시설이 혼합된 건물은 임대수익, 임차인의 점유 및 건물 관리상태가 매각가에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 아파트처럼 동일 평형 평균 매매가격으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확정. 2023.06.19 관악중앙새마을금고 근저당권의 설정, 공동담보, 채권양도 및 근질권·질권 관계를 최신 등기에서 재확인합니다.
- 19명 임차인 전수 확인. 각 임차인의 실제 점유 호실, 전입일, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 퇴거 여부를 확인합니다.
- 보증금 미상 9명. 보증금 반환채권과 소액임차인 최우선변제 가능성을 구분하고, 최종 매각물건명세서와 대조합니다.
- 주택임차권등기 10건. 등기된 임차권의 범위, 호실 표시, 실제 점유 및 배당 결과에 따른 명도 문제를 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 64%를 시세 할인으로 착각하지 말고 인근 유사 건물 매매가격, 토지가치, 임대수익 및 공실률로 입찰 상한을 설정합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 권리 및 사용 적법성을 확인합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 기타 용도지역·지구 제한이 실제 취득 및 이용 계획에 미치는 영향을 확인합니다.
- 감정서 불일치. 관악구 신림동 물건과 강남구 역삼동 위치 설명의 불일치를 원본에서 해소합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 최우선변제, 체납 공과금, 관리비 및 건물 유지보수 비용을 확인합니다.
- 매각기일. 2026.10.22 입찰 전 최신 매각물건명세서, 기일 변경 여부 및 현황조사 결과를 확인합니다.
맺으며 — “64% 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인과 실제 가치”
봄타워는 감정가 3,431,342,500원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 2,196,059,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리가 명확하고, 조사된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점은 등기상 인수 위험을 낮추는 요소입니다.
하지만 임차인 19명, 주택임차권등기 10건, 보증금 미상 9명은 입찰 후 처리해야 할 문제가 적지 않다는 뜻입니다. 실제 명도와 임대차, 최우선변제 및 채권승계 문제를 확인하지 않으면 인수 0원이라는 배당모형 수치만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수 없습니다.
더구나 최근 실거래와 수익가치를 대조하지 못한 상태에서 감정가 대비 64%라는 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 감정서의 입지 설명 불일치도 해소해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차인·가격·매각물건 검증이 끝나기 전까지는 입찰 보류가 적절합니다.
