서울중앙지방법원 2024타경2877. 관악구 신림동 소재 더 헤리티지 1457 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 용도는 근린시설 + 토지로 보되, 감정 이용상태는 주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트처럼 단순한 집합건물로 접근하면 안 됩니다. 철근콘크리트구조 7층 건물이고, 토지는 대지 83.0㎡입니다. 주위는 주택과 근린생활시설이 혼재하며, 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 이용이 가능한 보통 수준의 교통 여건입니다.
권리의 출발점은 2019.04.05 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 소유권은 2022.02.28 송준의 씨에게 이전됐고, 같은 날 채무자도 송준의 씨로 변경됐습니다. 경매개시는 2024.05.28입니다. 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “소멸 여부”보다 임차인 표의 판정 미상과 실제 이용상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1457-5 더 헤리티지 1457 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 현재 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 건물 |
| 토지 | 대 83.0㎡ · 준주거지역 · 공시지가 6,007,000원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 송준의 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,563,444,800원 / 2,050,756,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,030,136,949원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.05 하나은행 근저당
말소기준은 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 등기부상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 후순위라고 해서 현장 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 임차권등기와 점유자 기재가 매우 많고, 일부는 보증금·전입일 판정이 불완전합니다. 이 물건은 “등기부상 소멸”과 “입찰 전 확인”을 분리해서 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 기재 27명, 승계 중복 표시는 없음
보증기관 대위·승계로 표시된 기재는 없습니다. 따라서 보증금은 보증기관 중복신고로 덜어낼 수 있는 구조가 아니라, 각 임차인·점유자별로 따로 판정해야 합니다. 주택임차권등기 15건의 보증금은 1,855,000,000원이고, 그 밖에 보증금이 기재된 2건까지 포함하면 총 2,065,000,000원입니다.
| 임차인·점유자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전송민 | 미상 | 2020.07.27 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 박주성 | 미상 | 2023.04.17 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 고도희 | 미상 | 2023.09.20 / 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 허문형 | 미상 | 2022.07.04 / 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 김유빈 | 미상 | 2021.06.29 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 김가빈 | 미상 | 2022.06.07 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 전미래 | 미상 | 2023.09.26 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 이주연 | 미상 | 2022.09.23 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 홍혜진 | 미상 | 2021.09.01 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| OKADA YUKI | 미상 | 2023.11.24 / 미상 | 대항력 없음 | 확인필요 승계 아님 |
| 김아인 | 140,000,000원 | 2021.08.23 / 2021.07.19 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 이성환 | 145,000,000원 | 2019.08.02 / 2019.07.16 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 정준영 | 140,000,000원 | 2022.03.29 / 2022.03.29 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 안윤희 | 140,000,000원 | 2021.08.13 / 2021.07.11 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 최선영 | 140,000,000원 | 2022.05.09 / 2022.04.13 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 박수진 | 110,000,000원 | 2022.04.25 / 2022.04.27 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 이두형 | 130,000,000원 | 2021.08.10 / 2021.07.28 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 곽지민 | 130,000,000원 | 2022.07.26 / 2022.07.11 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 이동일 | 130,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.07.20 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 최다연 | 90,000,000원 | 2022.09.13 / 2022.09.05 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 임준형 | 200,000,000원 | 2022.06.03 / 2022.05.16 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 정다혜 | 100,000,000원 | 2022.08.18 / 2022.08.18 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 신봉근 | 130,000,000원 | 2023.02.17 / 2023.02.03 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 박상원 | 90,000,000원 | 2022.08.29 / 2022.08.29 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
| 홍기훈 | 40,000,000원 | 2022.09.21 / 없음 | 대항력 없음 | 확정 없음 승계 아님 |
| 슬리약 | 70,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인필요 승계 아님 |
| 기사항전 | 140,000,000원 | 2021.08.13 / 2021.07.11 | 대항력 없음 | 배당요구 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 2,050,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 22,907,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 827,848,440원 |
위 배당은 매각가 2,050,756,000원 가정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 주용도는 제2종 근린생활시설로 보되, 현재 이용상태는 주택입니다. 근린시설 + 토지 물건을 아파트처럼 단순 비교하면 안 됩니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 기재되어 있습니다. 입찰 전 위반 내용, 이행강제금, 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 입지. 신림동주민센터 서측 인근이며, 주위는 주택과 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재감지기, 화재경보기, 스프링쿨러, CCTV 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 다수 임차권과 위반건축물 기재가 겹친 근린시설의 주택 이용 물건이므로, 일반 주거용 물건보다 매수자 풀이 좁아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 보증금. 슬리약 보증금 70,000,000원은 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서, 전입세대, 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 15건. 후순위 소멸 구조라도 명도와 배당 이의, 점유 이전 여부를 확인해야 합니다. 보증금 기재액은 1,855,000,000원입니다.
- 보증금 미상 점유자. 전송민, 박주성, 고도희, 허문형, 김유빈, 김가빈, 전미래, 이주연, 홍혜진, OKADA YUKI는 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
- 근린시설 주택 이용. 주거 수익형으로 볼 수 있는지, 용도변경·대출·보험·임대차 승계 관련 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반 내용과 이행강제금 가능성은 낙찰가에서 직접 차감할 리스크입니다.
- 배당표 착시. 현재 최저가 기준 근저당은 전액 배당되지만, 당해세·최우선변제·임차인 관련 변수가 반영되면 잔여 827,848,440원은 달라질 수 있습니다.
- 입찰가 상한. 최저가가 감정가 80%라는 사실보다, 실질취득이 2,050,756,000원에 그치지 않을 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 “판정 미상 7천만 원”이 더 중요하다
이 사건은 등기부 권리흐름만 보면 말소기준 이후 권리 정리 구조가 분명합니다. 그러나 임차인·점유자 기재가 27명이고, 주택임차권등기 15건의 보증금만 1,855,000,000원입니다. 여기에 전입일이 확인되지 않는 슬리약 보증금 70,000,000원까지 있습니다. 현재 최저가는 2,050,756,000원으로 감정가의 80%지만, 실질취득은 최저가 하나로 끝난다고 단정할 수 없습니다. 권리는 후순위 소멸형, 실무는 고난도 확인형입니다. 이 물건의 결론은 “권리는 계산되지만, 입찰은 보수적으로”입니다.
