서울중앙지방법원 2024타경119027. 서초동 서초클레어 3층 301호, 전용 29.97㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박은주는 2021년 10월 4일 매매를 원인으로 498,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 지금의 말소기준은 2024년 10월 10일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023년 10월 20일 김연하 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금은 498,000,000원입니다.
등기된 임차권에는 임대차계약일 2021년 7월 2일, 확정일자 2021년 7월 13일, 주민등록일 및 점유개시일 2021년 9월 24일이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 보면 크게 할인돼 보이지만, 권리구조까지 합치면 전혀 다른 가격이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경119027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포대로19길 9-3, 3층301호 (서초동, 서초클레어) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.97㎡ · 지하1층 지상6층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 박은주 (2021.10.04. 매매 · 거래가액 498,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 44,238,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 515,054,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 싸진 낙찰가보다 먼저 봐야 할 4.98억 임차권
2020년 강릉시수산업협동조합의 채권최고액 1,188,000,000원 근저당은 2021년 9월 24일 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 2021년 유재호 지분 가압류 40,921,485원도 이미 말소됐습니다. 반면 김연하의 주택임차권은 2023년 10월 20일 등기됐고, 2024년 10월 10일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 498,000,000원 | 있음 · 인수형 | 배당요구 있음 | 미배당액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있지만, 별도의 두 번째 임차보증금이 있는 것이 아닙니다. 같은 498,000,000원 반환채권의 대위·양수 관계이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 9.6%가 아니라 실질취득 4.98억으로 비교
서초클레어 동일 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 458,500,000원, 최신 거래는 2025년 12월 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.97㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 29.91㎡ | 4 | 417,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 458,500,000원 |
표면상 최저가 44,238,000원은 최근 평균의 9.6%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 권리 인수를 반영한 실질취득 약 498,000,000원은 최근 12개월 평균 458,500,000원보다 39,500,000원 높고, 최신 거래 500,000,000원과는 사실상 비슷한 수준입니다. 따라서 11회 유찰만 보고 “시세보다 매우 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,284원 |
| 1. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 515,054,790원 | 43,041,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액 515,054,790원 가운데 현재 회차 예상배당은 43,041,716원이고 미배당은 472,013,074원입니다. 별도로 매각물건명세서에 기재된 김연하의 498,000,000원 임차보증금은 전액 배당받지 못하는 범위가 매수인에게 승계되는 구조입니다.
④ 회차가 더 내려가면 무엇이 달라지나
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 44,238,000원 | 43,041,716원 | 472,013,074원 |
| 12회 유찰 시 | 35,390,400원 | 34,353,373원 | 480,701,417원 |
| 13회 유찰 시 | 28,312,320원 | 27,402,698원 | 487,652,092원 |
다음 회차에서 표시 최저가는 35,390,400원, 그다음은 28,312,320원까지 내려갈 수 있습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 무인수 물건처럼 “유찰될수록 실질 매입가격도 그대로 낮아지는” 구조가 아닙니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총부담은 약 498,000,000원에 수렴합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 29.97㎡, 12세대 규모의 서초클레어입니다.
- 입지. 서초중학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서초역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층, 사용승인일은 2020.08.28입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 북동측·북서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 10,860,000원/㎡, 토지면적 346.4㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 44,238,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 약 498,000,000원입니다.
- 임차권 원문 확인. 을구 3번 김연하 주택임차권과 매각물건명세서의 “보증금 전액 미배당 시 매수인 인수” 문구를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 배당액 확인. 실제 배당표에서 임차보증금이 얼마까지 회수되는지에 따라 매수인 승계액이 결정됩니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 서울보증보험은 대위자로 기재돼 있으며 실제 임차인은 김연하 1명입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 낮은 표시가격만 보지 말고 반복 유찰과 권리 인수구조를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,423만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 44,238,000원입니다. 너무 낮아 보이기 때문에 실제 부담도 그만큼 작다고 착각하기 쉽습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 김연하의 주택임차권 보증금은 498,000,000원이고, 매각물건명세서가 미배당액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 낙찰가가 더 낮아져도 경제적 부담이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 실질취득은 약 498,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 458,500,000원보다 높고 최신 거래 500,000,000원과 비슷합니다. 11회 유찰·다세대·인수형 권리가 겹친 만큼 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 D등급 고위험 사건입니다.
