서울중앙지방법원 2024타경119027. 서초구 서초동에 위치한 서초클레어 제3층 제301호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 515,000,000원이지만 12회 유찰을 거쳐 최저매각가가 35,390,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 7% 수준이지만, 등기부를 확인하면 이례적인 저가의 배경을 이해할 수 있습니다. 2023.10.20. 등기된 임차보증금 498,000,000원의 주택임차권이 있기 때문입니다.
이 임차권은 2024.10.10. 강제경매개시결정보다 앞서 등기됐습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 종전에 설정됐던 강릉시수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐지만, 그렇다고 임차권까지 사라진 것은 아닙니다. 신청채권자 서울보증보험의 보증금 반환채권 양수 및 배당 충당 관계를 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경119027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포대로19길 9-3, 3층 301호 (서초동, 서초클레어) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.97㎡ · 지하 1층, 지상 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 박은주 (2021.10.05. 소유권 취득 · 거래가액 498,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 35,390,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 515,054,790원 |
| 선순위 임차권 | 김연하 · 임차보증금 498,000,000원 · 전유부분 전부 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 4.98억 임차권
이 물건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.10. 강제경매개시결정입니다. 반면 김연하의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.10.20. 등기됐습니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서에서 해당 임차권의 미배당 보증금 인수를 명시하고 있다는 점입니다. 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실을 임차권까지 소멸한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 4.98억원
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김연하 전유부분 전부 주택임차권등기 |
498,000,000원 | 선순위 임차권 주민등록·점유개시일 등기 기재 최종 대항력 원본 확인 |
확정일자 기재 2021.07.13. 배당순위 확인 필요 |
인수 조건 명시 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 |
| 임차인 | 김연하 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.07.02 |
| 확정일자 | 2021.07.13 |
| 주민등록일 | 2021.09.24 |
| 점유개시일 | 2021.09.24 |
| 임차권등기 | 2023.10.20 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2023.10.20 |
| 대위자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 채권양수 원인일 | 2021.10.21 · 임차보증금 반환채권 양수 |
등기부에는 임차인의 계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 각각 기재돼 있습니다. 다만 실제 대항력의 존속 및 우선변제 범위는 관련 원본과 배당관계를 최종 대조해야 합니다. 특히 매각물건명세서가 인수 조건을 명시하고 있으므로, 대항력이 없거나 인수 위험이 사라졌다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 3,539만원이 아닌 실질취득액으로 판단
서초클레어는 12세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 전용 약 29.97㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 실거래 평균은 458,500,000원이고, 최신 거래는 2025년 12월의 500,000,000원입니다. 표본이 적고 거래 시점·층수가 다르므로 단순 평균만으로 개별 호실의 정확한 시세를 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.97㎡ | 5층 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 29.91㎡ | 4층 | 417,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 458,500,000원 |
현재 최저매각가 35,390,000원은 최근 실거래 평균의 7.7%에 불과합니다. 그러나 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 입찰가격일 뿐입니다. 보증금 기준 실질취득 부담을 약 498,000,000원으로 보면, 최근 실거래 평균 458,500,000원보다 39,500,000원 높습니다. 최신 거래가 500,000,000원과 비교하면 비슷한 수준이지만, 취득 부대비용과 권리확정·명도 관련 부담까지 고려하면 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,037,020원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 515,054,790원 | 34,352,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 480,701,810원 |
집행비용 및 배당금은 추정치입니다. 실제 배당은 세금·우선변제·채권관계와 배당표 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액을 임차보증금 인수액과 동일한 금액으로 간주해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 예상배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 35,390,000원 | 34,352,980원 | 480,701,810원 |
| 13회 유찰 시 | 28,312,000원 | 27,402,384원 | 487,652,406원 |
| 14회 유찰 시 | 22,649,600원 | 21,841,907원 | 493,212,883원 |
유찰이 반복되면 입찰 시 납부하는 낙찰대금은 줄어듭니다. 그러나 선순위 임차권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 그만큼 잔존 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 회차별 최저매각가 하락을 실질취득액 하락으로 그대로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 서초역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.08.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 부정형의 근린생활시설 및 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택으로 비교 가능한 실거래 표본이 적습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 11.0회, 낙찰률은 8.33%입니다. 실제 매각 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 대조. 을구 3번 김연하의 임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 확인하세요.
- 채권양수 관계 확인. 서울보증보험이 양수한 임차보증금 반환채권과 강제경매 신청채권의 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 배당충당 및 인수잔액 확정. 서울보증보험 예상배당금이 보증금 반환채권에 충당되는지 확인해야 합니다. 실질취득액은 낙찰대금에 최종 잔존 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제 검토. 등기부 기재 주민등록일·점유개시일·확정일자와 실제 임차권의 존속관계를 대조하세요.
- 실거래 비교. 최저가 35,390,000원이 아닌 보증금 인수를 반영한 실질취득 부담을 최근 평균 458,500,000원 및 최신 거래 500,000,000원과 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인을 통해 검토하세요.
- 관리비 및 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납과 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 매각조건 최종 확인. 2026.10.14. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당 관련 자료를 대조하세요.
맺으며 — “3,539만원에 낙찰받아도 3,539만원짜리 집은 아니다”
이 사건의 핵심은 12회 유찰이라는 이력이 아니라 498,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 최저매각가가 감정가의 약 7%까지 내려왔어도, 명세서상 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 보증금 반환채권으로 매각대금이 충당되는 인수형 구조라면 실질취득 부담은 약 4.98억원 수준에 수렴하므로, 추가 유찰이 곧 실질취득액 하락을 의미하지도 않습니다.
최근 실거래 평균은 458,500,000원, 최신 거래는 500,000,000원입니다. 보증금 기준 실질취득 부담은 최근 평균을 웃돌고, 최신 거래와 비교해도 뚜렷한 가격 여유가 없습니다. 여기에 12세대 규모와 평균 11.0회 유찰이라는 환금성 지표까지 고려하면, 표면적인 저가만을 근거로 접근하기 어려운 물건입니다.
결론은 최저가보다 인수잔액을 먼저 확인해야 한다는 것입니다. 서울보증보험의 채권양수 및 배당충당 관계, 김연하 임차권의 최종 미반환 보증금, 매수인에게 승계되는 정확한 금액이 확정되지 않은 상태에서는 안전한 입찰가격도 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 기준은 35,390,000원이 아니라, 선순위 보증금 인수를 반영한 실제 총취득 부담입니다.
