수원지방법원 2024타경11169. 화성시 향남읍 상신리 1315-1 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층이고 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 265.8㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 상신초등학교 남동측 인근에 자리합니다.
외형상 가장 강한 숫자는 2회 유찰 뒤의 최저가 565,912,000원입니다. 그러나 권리관계에는 이 가격만으로 판단할 수 없는 충돌이 있습니다. 말소기준으로 표시된 권리는 2017.02.03. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당 232,800,000원이지만, 2016.06.17. 설정된 같은 조합의 근저당 420,000,000원이 그보다 앞서고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 더욱이 2017.02.03. 근저당에는 2017.04.13. 말소등기도 기재돼 있습니다. 말소기준과 인수 여부를 원본 등기 및 매각물건명세서로 재확정하기 전에는 입찰금액을 계산할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 상신리 1315-1 · 경기도 화성시 향남읍 손개길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 · 철근콘크리트구조 지상 3층 |
| 토지 | 265.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 강채경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,154,921,800원 / 565,912,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 362,192,217원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건축물 표시 | 목록2 일반건축물대장상 위반건축물[불법 대수선(가구수 증가)] 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 정합성부터 확인
2017.02.03. 근저당 뒤에는 최기국의 가압류 25,000,000원, 유금순의 가압류 52,353,972원, 한재균의 근저당 54,000,000원과 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2023.02.08. 화성세무서장 압류는 2023.09.01. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 대항력 임차인 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 11명은 모두 실제 점유자 또는 임차인입니다. 이 가운데 204호 이승수는 2016.10.27. 전입해 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 승계할 금액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지동진 | 101호 | 2022.05.11 | 20,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 2024.11.25 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김주석 | 102호 | 2022.06.23 | 보증금 미상 | 2022.06.23 | 2024.10.30 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재호 | 104호 | 2021.03.25 | 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤훈채 | 202호 | 2022.03.28 | 보증금 미상 | 2022.03.28 | 2024.10.31 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이승수 | 204호 | 2016.10.27 | 보증금 미상 | 미상 | 2024.10.29 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 반상희 | 301호 | 2018.08.13 | 170,000,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성순 | 302호 | 2024.09.25 | 보증금 미상 | 2024.09.06 | 2024.10.28 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN YINGSHU | 미상 | 2023.11.28 | 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO FENGYI | 미상 | 2023.10.27 | 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO ZHE | 미상 | 2024.10.04 | 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| XU HUAXIONG | 미상 | 2023.10.06 | 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
301호 반상희의 보증금은 170,000,000원이며, 전입일이 말소기준권리 뒤라 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반상희는 임차인 김종식의 배우자로 기재돼 있습니다. 나머지 임차인 가운데 다수는 보증금이 확인되지 않아 배당과 명도 협의 범위를 입찰 전에 구체적으로 조사해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저가 판정 금지
동일한 이용상태와 규모를 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가 565,912,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 565,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,059,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 232,800,000원 | 137,852,880원 |
| 갑구 4번 가압류 · 최기국 | 25,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한재균 | 54,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 유금순 | 52,353,972원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 784,153,972원 중 예상배당은 557,852,880원, 미배당은 226,301,092원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 인수 가능성 및 대항력 임차인의 보증금도 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 565,912,000원 | 557,852,880원 | 226,301,092원 | 충족 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 396,138,400원 | 389,792,462원 | 394,361,510원 | 충족 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 277,296,880원 | 272,614,724원 | 511,539,248원 | 미충족 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상신초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 현황 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 3층입니다.
- 토지. 265.8㎡의 대지로 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,098,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구) 등에 해당합니다.
- 건축 리스크. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 목록2 일반건축물대장에는 위반건축물[불법 대수선(가구수 증가)] 표시가 있습니다.
- 환금성. 다수 임차인이 점유하는 다가구주택이고 위반건축물 표시가 있어, 일반 공동주택보다 매수층과 대출·명도 조건을 개별 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2016.06.17. 근저당과 2017.02.03. 근저당의 순위·말소 여부·매수인 인수 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 이승수 보증금 확인. 204호 이승수의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 금액과 예상배당액을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 나머지 보증금 조사. 김주석·김재호·윤훈채·김성순 및 점유 부분 미상의 임차인들은 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 301호 관계 확인. 반상희는 보증금 170,000,000원으로 기재돼 있고 임차인 김종식의 배우자로 표시돼 있으므로 계약 당사자와 점유관계를 대조하세요.
- 위반건축물 시정 여부. 불법 대수선과 가구수 증가의 범위, 원상복구·이행강제금·대출 제한 가능성을 화성시 및 건축물대장 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되므로 위치·면적·사용 현황과 감정평가 반영 범위를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 11명이 조사된 물건이므로 호실별 점유관계, 배당요구, 이사 협의와 인도명령 적용 가능성을 각각 검토하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 현황 다가구주택의 임대수익·불법 대수선 상태·토지가치·인근 매매사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 임대차계약서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 인수금액 확정이 먼저”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 565,912,000원까지 내려왔지만, 지금 단계에서 가격 메리트를 평가할 수 있는 사건이 아닙니다. 2016.06.17. 근저당 420,000,000원이 매수인 인수 권리로 분류된 점, 말소기준으로 표시된 2017.02.03. 근저당에 말소등기가 기재된 점, 대항력 임차인 이승수의 보증금이 미상인 점이 동시에 남아 있습니다.
여기에 실제 임차인 11명의 명도와 보증금 조사, 위반건축물[불법 대수선(가구수 증가)] 표시까지 더해집니다. 권리와 건축 리스크가 확정되기 전에는 최저가가 싸다는 판단도, 인수 0원이라는 판단도 금지해야 합니다. 이 사건의 첫 번째 과제는 입찰가 산정이 아니라 말소기준권리와 대항력 임차인의 승계금액을 원본 서류로 확정하는 것입니다.