서울중앙지방법원 2025타경1345. 서초동 브라운스톤서초 비층102호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사더프레모이고, 신청채권자는 브라운스톤서초관리단대표회의입니다. 이 사건의 말소기준은 2007.09.13 서울특별시서초구 압류입니다. 그 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 과거에 설정됐던 을구 1번 근저당권은 2024.07.31 말소등기가 되어 있으므로, 현재 배당받는 권리로 보거나 매수인이 인수하는 권리로 보지 않습니다. 또한 2006년·2007년의 경매개시결정도 이후 말소 내역이 있어 현재 부담 권리로 다루지 않습니다. 권리보다 더 큰 문제는 물건의 실제 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1677-1 브라운스톤서초 비층102호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장 기준 근린생활시설(일반음식점) |
| 현재 이용상태 | 인접호수 소유자에 의해 벽체가 해체된 후 점유되어 사무실 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사더프레모 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 163,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 브라운스톤서초관리단대표회의 / 19,878,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 과거 근저당은 말소
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 없어 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2007.09.13 서울특별시서초구 압류이고, 이후 국민은행 가압류와 여러 공적 압류, 관리단대표회의의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 단, 공적 압류가 다수 존재하므로 실제 배당에서는 조세·공과금의 우선순위와 당해세 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 — 임차인은 없지만 점유 상태가 더 중요하다
| 구분 | 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 확인 필요 |
| 현재 점유 | 인접호수 소유자 점유 | 벽체 해체 후 사무실 등 이용 상태 |
| 면적 리스크 | 전유면적 과소 가능 | 건축물현황도·층별도면·실측 확인 필요 |
③ 실거래 비교 — 표본은 있으나 면적이 맞지 않는다
브라운스톤서초의 최근 거래는 12건 확인됩니다. 다만 비교 표본의 면적은 33.3㎡부터 84.23㎡까지 흩어져 있고, 대상 면적 63.13㎡와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 평균 거래가 800,833,333원을 이 물건의 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 80.09㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2025.12 | 37.98㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 76.51㎡ | 11 | 1,400,000,000원 |
| 2025.07 | 56.26㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2025.06 | 76.51㎡ | 13 | 1,280,000,000원 |
| 2025.06 | 37.98㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 37.98㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2025.01 | 84.23㎡ | 12 | 1,330,000,000원 |
| 2024.10 | 84.23㎡ | 15 | 1,300,000,000원 |
| 2024.09 | 33.3㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.01 | 37.98㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2024.01 | 37.98㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 800,833,333원 |
최저가 163,200,000원은 위 거래 평균의 20.4% 수준입니다. 그러나 이는 같은 면적·같은 이용상태의 직접 비교가 아닙니다. 대상은 지하 근린시설이고, 현재 벽체·점유·전유면적 문제가 걸려 있어 단순히 “싸다”고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 브라운스톤서초관리단대표회의 | 19,878,560원 | 19,878,560원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 6,615,268원 | 6,615,268원 |
| 잔여 · 압류권자 등 배당 가능 재원 | - | 133,621,372원 |
을구 1번 근저당권은 말소등기되어 예상배당에 반영하지 않았습니다. 공적 압류가 다수 있어 실제 배당순위와 금액은 당해세·공과금 확정 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2,3호선 교대역 동측 인근. 주위는 고층 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 용도. 집합건축물대장 기준 근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 44,020,000원/㎡, 토지면적 1,422.8㎡입니다.
- 환금성. 총 42세대 규모로 표본 거래는 있으나 대상 면적과 직접 일치하지 않아 가격 비교 신뢰도가 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유면적 확인. 공부상 면적과 실제 추정 면적 차이가 의심됩니다. 건축물현황도·층별도면·실측 확인이 선행되어야 합니다.
- 점유자 확인. 인접호수 소유자 점유 상태이므로 인도명령 가능성, 점유 이전 경위, 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 벽체·경계 복구. 벽체 해체 후 사용 중인 상태라면 원상회복 비용과 공용부·전유부 경계 분쟁 가능성을 반영해야 합니다.
- 용도 적합성. 일반음식점 기준 근린생활시설이 현재 사무실 등으로 이용 중입니다. 향후 사용 목적에 맞는 인허가·용도 확인이 필요합니다.
- 공적 압류 배당. 조세·공과금성 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당요구 종기 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시. 거래 평균 대비 20.4%라는 숫자는 면적이 맞지 않는 표본 기준입니다. 실사용 가능 면적 기준 단가로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 어렵다”
이 사건은 임차인 인수나 살아 있는 근저당 인수로 무너지는 물건은 아닙니다. 말소된 근저당은 배당권리로 보지 않고, 현재 확인되는 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 지하 근린시설, 벽체 해체, 인접호수 점유, 전유면적 과소 가능성이 겹칩니다. 권리는 C급 문제가 아니지만 물건성은 C급 리스크입니다. 감정가 2.04억에서 1회 유찰되어 1.632억이 되었어도, 이 물건은 가격보다 먼저 경계·점유·면적을 확인해야 합니다.
