서울중앙지방법원 2025타경1383. 서울 중구 묵정동 힐스테이트남산 101동 지1층 비101호의 근린생활시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사아이디그룹이며 2024.10.25 매매를 원인으로 거래가액 2,156,800,000원에 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2024.11.11 설정된 흥천농업협동조합 근저당권 1,820,000,000원입니다. 그 뒤 중소벤처기업진흥공단·하나카드·중소기업은행·기술보증기금· 신한카드·근로복지공단의 가압류와 국·서울특별시·중구의 압류가 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1383 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비101호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사아이디그룹 · 거래가액 2,156,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,967,000,000원 / 1,007,104,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,433,567,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 힐스테이트남산 · 282세대 · 2024.01.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
권리분석의 기준점은 2024.11.11 흥천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 점유자 — 조사 1곳, 대항력 없음
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리디스커버리 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 리디스커버리는 현황조사에서 확인됐지만 전입일 2025.01.08이 말소기준권리인 2024.11.11보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 반값이어도 최근 거래보다 높다
현재 최저매각가는 1,007,104,000원으로 감정가 1,967,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 하지만 단지 실거래를 가격 기준으로 보면 상황이 달라집니다. 최근 12개월 평균은 834,766,666원, 최신 거래는 2026.07 829,300,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 120.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.46㎡ | 5 | 829,300,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 9 | 870,000,000원 |
| 2025.12 | 46.65㎡ | 4 | 805,000,000원 |
| 2025.05 | 46.65㎡ | 2 | 808,000,000원 |
| 2025.04 | 46.65㎡ | 8 | 848,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 834,766,666원 |
최근 거래 흐름은 이전 표본 대비 0.8%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 평균보다 높은 만큼, “3회 유찰 = 싸다”라는 해석은 금물입니다. 특히 본건은 공부상 근린생활시설·현황 공실인 지하1층 물건이므로, 단지 실거래 숫자만으로 가격 매력을 단정하기보다 실제 상가 임대·매매 조건을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,007,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,471,040원 |
| 1. 근저당 · 흥천농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 994,632,960원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 111,738,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,098,386원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 50,040,108원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 643,184,368원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,374,796원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 28,504,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,674,940,028원 중 994,632,960원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 1,680,307,068원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,007,104,000원 | 994,632,960원 | 1,680,307,068원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 805,683,200원 | 795,226,368원 | 1,879,713,660원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 644,546,560원 | 635,701,094원 | 2,039,238,934원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 가격이 낮아질수록 숨은 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 승부처는 순수하게 근린시설 자체의 적정 매입가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 서울캠퍼스 후문 북서측 인접, 서울 충무초등학교 남서측 인근이며 지하철 3·4호선 충무로역 동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 다수 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 공실입니다. 공부상 지층이나 현황은 노변에 접합니다.
- 주변환경. 대학교 북문과 지하철역 사이 근린생활시설이 중심이고 후면에 업무용 부동산 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 12,250,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 소로각지 조건입니다.
- 건물상태. 천장 에어컨설비와 급배수·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 주의. 감정가 대비 크게 떨어졌지만 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 120.6%입니다.
- 점유관계 확인. 감정 당시 공실이나 현황조사에서는 주식회사 리디스커버리가 확인됐습니다. 실제 인도 대상과 계약관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국·서울특별시·중구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근린시설 가치 검증. 지하1층이지만 현황상 노변에 접하는 조건을 실제 현장에서 확인하고 임대 가능 업종·임대료·공실 위험을 검토해야 합니다.
- 유찰 데이터. 힐스테이트남산 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.4회, 제공된 낙찰률은 0.0입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.11.11 흥천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자도 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 1,007,104,000원은 3회 유찰된 가격임에도 최근 12개월 단지 실거래 평균 834,766,666원의 120.6%입니다. 더구나 본건은 아파트가 아닌 근린시설·현황 공실입니다. 따라서 “감정가의 절반 수준”이라는 할인율보다 실제 근린시설 가치와 공실 위험을 먼저 봐야 합니다. 권리는 통과, 현재 가격은 경계. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 적정 상가가치를 얼마나 정확히 잡느냐입니다.
