서울중앙지방법원 2025타경1383. 서울 중구 묵정동 힐스테이트남산 101동 지1층비101호, 감정상 근린생활시설입니다. 공부상 지층이지만 감정 내용상 현황은 노변에 접한 형태이고, 현황은 공실로 조사되어 있습니다. 권리의 기준점은 2024.11.11. 설정된 흥천농업협동조합 근저당권 1,820,000,000원입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단, 하나카드, 중소기업은행, 기술보증기금, 신한카드, 근로복지공단의 가압류와 국·서울특별시·중구의 압류는 모두 말소기준 뒤에 붙어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 권리보다 가격이 핵심입니다. 최저매각가는 1회 유찰 후 1,573,600,000원인데, 힐스테이트남산 최근 실거래 평균은 832,750,000원입니다. 단순 최저가만 보면 감정가의 80%라 할인처럼 보이지만, 실거래 평균 대비로는 189.0%입니다. 권리가 소멸형이라고 해서 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1383 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비101호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사아이디그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 1,967,000,000원 / 1,573,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,433,567,887원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
소유권은 2024.02.26. 파빌리온충무로피에프브이주식회사 보존등기 후, 2024.11.11. 주식회사아이디그룹으로 이전되었습니다. 같은 날 흥천농업협동조합 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 이후 가압류 6건, 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1곳, 대항력 없음
현황조사상 주식회사 리디스커버리가 확인됩니다. 전입신고일은 2025.01.08.로, 말소기준권리인 2024.11.11. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지 않는 것이 기본입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당상 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 매수인이 떠안을 보증금 인수는 0원으로 봅니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리디스커버리 | 2025.01.08. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 실거래 평균의 189%
힐스테이트남산 최근 실거래 4건은 805,000,000원~870,000,000원 범위이고 평균은 832,750,000원입니다. 이 물건의 최저매각가 1,573,600,000원은 그 평균의 189.0%입니다. 권리상 인수액이 없다는 점은 장점이지만, 가격은 매우 공격적으로 높게 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.41㎡ | 9 | 870,000,000원 |
| 2025.12 | 46.65㎡ | 4 | 805,000,000원 |
| 2025.05 | 46.65㎡ | 2 | 808,000,000원 |
| 2025.04 | 46.65㎡ | 8 | 848,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 832,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,573,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,136,000원 |
| 1. 근저당 · 흥천농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 1,555,464,000원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 111,738,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,098,386원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 50,040,108원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 643,184,368원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,374,796원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 28,504,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 2,674,940,028원 중 1,555,464,000원이 배당되고, 미배당은 1,119,476,028원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당과 가격 시나리오
현재 회차 최저가는 감정가의 80%인 1,573,600,000원입니다. 2회 유찰 시 1,258,880,000원, 3회 유찰 시 1,007,104,000원으로 낮아지지만, 각 회차 모두 채권자 미배당이 크게 남는 구조입니다. 이는 후순위 채권이 이미 배당을 받기 어려운 가격대라는 뜻이지, 매수인에게 그 미배당이 승계된다는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,573,600,000원 | 1,555,464,000원 | 1,119,476,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,258,880,000원 | 1,243,891,200원 | 1,431,048,828원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,007,104,000원 | 994,632,960원 | 1,680,307,068원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 동국대학교 서울캠퍼스 후문 북서측 인접, 서울 충무초등학교 남서측 인근, 지하철 3·4호선 충무로역 동측 인근에 위치합니다.
- 상권. 대학교 북문과 지하철역 사이로 근린생활시설이 중심이 되고 후면에 업무용 부동산 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입 가능, 인근에 지하철역과 다수 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 천장 에어컨설비, 급배수·위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 아파트로 보지 말 것. 힐스테이트남산 단지 내 물건이지만 분석상 용도는 근린시설입니다. 주거용 아파트 가격 논리로 접근하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최저가가 아니라 실거래 비교. 1회 유찰 후에도 최저가가 최근 실거래 평균의 189.0%입니다.
- 점유 확인. 현황 공실로 조사되었지만, 주식회사 리디스커버리 전입 내역이 있어 입찰 전 점유·간판·열쇠·관리상태 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·중구 압류가 있어 당해세 여부와 배당 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 최근 실거래 표본은 4건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 매수 후 되팔 가격과 임대수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관리비 체납을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 불합격에 가깝다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하고, 대항력 있는 임차인도 확인되지 않아 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 경매의 핵심은 “얼마에 사느냐”입니다. 현재 최저가 1,573,600,000원은 최근 실거래 평균 832,750,000원의 189.0%입니다. 권리상 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차 가격을 정당화하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류 — 이 사건의 결론입니다.