수원지방법원 2024타경11190. 경기 화성시 영천동 ‘삼성테크노타워’(지식산업센터) 1층 102호, 근린상가입니다. 소유자 오지민 씨가 2020년 이 상가를 6.8억에 매입하며 하나은행 근저당(채권최고액 5.16억)을 설정했고, 그 대출을 갚지 못해 바로 그 하나은행이 임의경매를 넣은 전형적인 구조입니다. 현재 등기부에 살아 있는 담보는 이 하나은행 근저당 하나뿐이고, 과거 담보들은 이미 해지·정리됐습니다. 권리만 떼어 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 것은 사실상 없습니다.
그래서 시선을 옮겨야 하는 곳은 물건의 실체와 가격입니다. 매각물건명세서는 두 가지를 분명히 적어 뒀습니다 — 대지권 미등기(유무 불명), 그리고 이 102호가 인접 101호와 벽체 구분 없이 하나의 음식점으로 이용 중이라는 점. 3회 유찰로 값이 크게 빠졌지만, ‘34%’라는 숫자를 액면 그대로 ‘저렴’으로 읽기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 20, 1층 102호 (영천동, 삼성테크노타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린상가) · 철근콘크리트 8층 중 1층 102호 · 인접 101호와 일체로 음식점 이용 중 (사용승인 2017.04.19) |
| 소유자 | 오지민 (2020.09.04. 거래가 680,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 257,250,000원 (감정가 34.3% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 422,070,773원 (을구 3번 근저당) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 비고 | 대지권 미등기(유무 불명) · 최저가에 대지권가격 포함 · 인접 101호와 벽체 구분 없이 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
현재 등기부에 살아 있는 담보는 하나은행 을구 3번 근저당(채권최고액 5.16억, 채무자 오지민) 하나뿐입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정 (2024.10.14)과 함께 매각으로 전부 소멸합니다. 과거 배연이 명의의 을구 1번 근저당(2017년, 4.488억)은 2020년 소유권 이전과 함께 해지됐고, 장연희 을구 4번 근저당(2024년, 6,000만원)도 2026.01.19 해지로 이미 등기부에서 정리됐습니다. 즉 낙찰자가 등기상 인수할 권리는 없습니다. 남는 변수는 아래 ②의 임차인 대항력뿐입니다.
② 임차인 — ‘대항력 미상’, 판정 불가
이 물건에는 임차인 1명이 있습니다(보증금 대위·승계 중복신고 아님). 배당요구는 마쳤으나, 전입신고일(사업자등록)·확정일자가 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현광 | 1층 102호 (음식점) | 20,000,000원 / 월 1,700,000원 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 2024.10.23 (신고) | 대항력 미상우선변제 미상 |
③ 가격·시세 — ‘34%’를 액면 그대로 믿기 어렵다
감정가 7.5억은 감정평가서가 ‘대지권이 적정하게 귀속됨을 전제’로 산정한 값입니다. 그런데 같은 명세서·감정요항표가 대지권은 미등기이고 유무를 알 수 없다고 못 박고, 최저매각가에 대지권가격이 포함돼 있다고 적었습니다. 즉 가격의 기준선(감정가) 자체가 대지권 전제 위에 서 있어, 대지권이 실제로 확보되지 않으면 34%라는 할인율의 의미도 흔들립니다.
여기에 이 상가는 인접 101호와 벽체 구분 없이 한 음식점으로 일체 이용 중입니다. 102호만 단독으로 낙찰받아도 독립적으로 쓰거나 되팔기 어렵고, 근린상가 특성상 실거래 표본도 없어 ‘시세 대비 얼마나 싼가’를 검증할 근거가 부족합니다. 3회 유찰(감정가 34%까지 하락) 자체가 시장이 이 물건에 쉽게 응찰하지 않는다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,401,500원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 (을구 3번) | 422,070,773원 청구 · 최고액 516,000,000원 | 252,848,500원 |
| — 하나은행 미배당(부족분) | 169,222,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 2.5725억은 집행비용을 뺀 전액이 하나은행에 배당되지만, 청구 4.22억(채권최고액 5.16억)에는 크게 못 미쳐 1.69억이 미배당됩니다. 후순위 배당·소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 등기상 0원입니다(임차인 대항력만 별도 변수). 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 ‘지동중학교’ 북측 인근, 지식산업센터·근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려하면 대중교통 환경은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 인접 제101호와 일단으로 벽체 구분 없이 ‘음식점’으로 이용 중 — 102호 단독 사용·분리가 사실상 어려운 구조입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역, 공시지가 1,706,000원/㎡(대지 지목 공장용지, 세장형). 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 대지권. 미등기 상태로 적정 대지권 귀속을 전제로 감정했으니, 경매 진행 시 대지권 유무·귀속을 반드시 재확인하라는 감정평가서의 명시가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부터. ‘미등기·유무 불명’은 이 물건 최대 변수입니다. 최저가에 대지권가격이 포함돼 있으므로, 대지권이 실제로 넘어오는지(신탁·분양 이력 포함) 확인 전에는 응찰가를 산정하지 마세요.
- ‘반쪽 공간’ 처리. 101호와 벽체 없이 붙어 있어 단독 활용·매각이 어렵습니다. 101호를 함께 확보하거나 분리 사용 가능성을 확인하지 못하면 환금성은 크게 떨어집니다.
- 임차인 대항력. 이현광 임차인의 전입(사업자등록)일을 열람해 말소기준(2020.09.04) 전후를 확인하세요. 이전이면 최대 보증금 2,000만원 인수, 이후면 후순위 소멸입니다.
- ‘싸 보이는 함정’. 감정가 34%라는 수치만 보고 저평가로 단정하지 마세요. 감정가는 대지권 전제 값이고 실거래 검증 표본도 없습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·대지권 관련 서류 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 물건이 문제”
권리표만 보면 이 물건은 담보 하나가 매각으로 깨끗이 지워지는, 어렵지 않은 사건입니다. 하지만 그 깔끔함에 기대 3회 유찰의 낮은 값에 손을 들면, 대지권이 붙어 오는지도 불확실하고 옆집과 벽도 없는 반쪽 상가를 떠안게 됩니다. 근린상가라 되팔 시장도 얇습니다. 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 ‘대지권 확인’과 ‘101호를 어떻게 할 것인가’입니다. 두 가지에 답을 내지 못한다면, 34%라는 숫자는 저렴함이 아니라 시장이 매긴 경고입니다.
