수원지방법원 2024타경11190. 삼성테크노타워 1층 102호는 감정평가상 근린시설이고, 현황은 인접 101호와 벽체구분 없이 음식점으로 일체 이용 중입니다. 감정가는 750,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,052,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 단순히 “많이 유찰됐으니 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체가 확인되지 않았으며, 감정평가는 적정 대지권 귀속을 전제로 이루어졌습니다.
권리관계에서도 확인할 부분이 남아 있습니다. 실제 임차인은 이현광 1명으로, 1층 102호에 보증금 20,000,000원·차임 1,700,000원 조건이 기재되어 있고 2024.10.23. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 현재 배당표가 산정한 인수액 0원은 참고값일 뿐, 임차보증금 승계 가능성을 법적으로 확정한 숫자로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 20, 1층102호 (영천동, 삼성테크노타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 101호와 벽체구분 없이 음식점으로 일체 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 1층 102호 · 사용승인 2017.04.19 |
| 소유자 | 오지민 · 2020.09.04. 소유권이전 · 거래가액 680,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 126,052,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 422,070,773원 |
| 말소기준 | 2020.09.04. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없으며 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 판단은 별도
등기상 핵심은 2020.09.04. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2024.10.14. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.04.01. 장연희 근저당권 60,000,000원은 2026.01.19. 해지로 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현광 | 1층 102호 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 2024.10.23. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이현광은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 했습니다. 하지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 20,000,000원이라는 사실만으로 선순위·후순위를 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격·유찰 구조 — 5회 유찰보다 ‘왜 유찰됐는지’ 확인
현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가 126,052,000원으로, 시나리오상 감정가의 17% 구간입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가는 88,236,400원, 그 다음은 61,765,479원입니다. 하지만 이 사건에는 대지권 미등기, 101호와의 통합 이용, 임차인 대항력 미상이라는 별도 변수가 있으므로 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,728원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 516,000,000원 | 123,487,272원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 하나은행 채권최고액 516,000,000원 중 123,487,272원이 배당되고, 미배당액은 392,512,728원입니다. 신청채권액은 422,070,773원이며 현재 회차 배당으로는 전액 충족되지 않습니다. 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 이현광의 임차보증금 우선순위나 승계 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 지동중학교 북측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·아파트·오피스텔이 소재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층 102호는 인접 101호와 벽체구분 없이 음식점으로 일체 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 북측·동측 약 15m 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 대지권. 대지권 미등기 상태이며 적정 대지권 귀속을 전제로 감정평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이현광의 전입신고일이 말소기준일 2020.09.04.보다 앞서는지 확인해야 대항력과 보증금 승계 여부를 판단할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 배당요구일 2024.10.23.만으로 우선변제권을 확정할 수 없으므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 대지권 귀속 확인. 대지권 미등기이고 유무도 확인되지 않은 상태이므로 토지권리와 향후 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 101호와의 경계 확인. 현황상 벽체구분 없이 음식점으로 일체 사용 중이므로 102호의 독립 사용·인도·경계복원 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 5회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 상가 이용가치와 권리·물리적 분리 문제를 함께 반영해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당순위와 인수액은 원본 서류로 재검증해야 합니다.
맺으며 — ‘1.26억’보다 먼저 확인할 세 가지
이 물건은 감정가 750,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 126,052,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로 “싸다”는 결론을 낼 수는 없습니다. 첫째, 대지권이 미등기이고 귀속 여부가 확인되지 않았고, 둘째, 101호와 벽체 없이 음식점으로 일체 이용되고 있으며, 셋째, 임차인 이현광의 전입신고일이 미상이라 보증금 20,000,000원의 대항력·승계 여부가 확정되지 않았습니다. 등기상 말소기준 자체는 분명하지만, 실제 낙찰 리스크는 등기부 바깥의 이 세 항목에 집중돼 있습니다. 이 사건은 최저가보다 대지권 귀속, 임차인 선후관계, 101호와의 독립성을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
