서울중앙지방법원 2025타경1659. 강남구 논현동 리체힐신논현오피스텔 에이동 15층1509호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 수많은 가압류 자체가 아니라 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인 장덕원입니다. 장덕원의 임대차계약일은 2019.01.28, 확정일자는 2019.02.08, 전입·점유개시는 2019.02.13이며 보증금은 260,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2020.02.05 고영두의 가압류입니다.
즉 임차인의 전입이 말소기준보다 선행합니다. 장덕원은 2025.05.16 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력에 기초한 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 202-10 리체힐신논현오피스텔 에이동 15층1509호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사리체디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 231,680,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장덕원 / 260,160,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.02.05 갑구 5번 고영두 가압류입니다. 그보다 앞선 2019.06.03 가압류는 2019.11.04 말소되었고, 현재 기준이 되는 2020년 가압류 이후 이준성·이동환·이동욱·홍찬헌·이정숙 등의 가압류와 2025.02.28 국세 압류, 2025.05.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 2019.02.13이므로 이보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장덕원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.13 / 2019.02.08 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 32,363,520원 |
장덕원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2025.05.16이며, 현재 최저가 231,680,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,043,520원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 227,636,480원이 배당됩니다. 보증금 260,000,000원과의 차액 32,363,520원은 매수인 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 핵심 부담은 줄지 않는다
현재 최저가는 감정가의 64%인 231,680,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 130,320,000원 낮아졌지만, 이 물건에서는 최저가 하락을 곧바로 취득비용 하락으로 해석하면 안 됩니다. 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 231,680,000원 | 227,636,480원 | 32,363,520원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 185,344,000원 | 181,949,184원 | 78,050,816원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 148,275,200원 | 145,399,347원 | 114,600,653원 |
3회 유찰이면 낙찰가는 185,344,000원으로 낮아지지만 인수액은 78,050,816원으로 늘고, 4회 유찰이면 낙찰가 148,275,200원에 인수액이 114,600,653원까지 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 이동하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,520원 |
| 1. 임차인 장덕원 보증금 | 260,000,000원 | 227,636,480원 |
| 2. 가압류 · 고영두 | 1,413,001,437원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이준성 | 1,520,243,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이동환 | 740,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이동욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍찬헌 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이정숙 | 625,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 홍찬헌 | 1,224,000,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 장덕원 | 260,160,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 231,680,000원이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 장덕원 보증금 부족분 32,363,520원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층1509호입니다.
- 입지. 논현초등학교 남측 인근으로 업무시설·근린생활시설 등이 소재하는 업무지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 3·9호선 신논현역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 업무용 건부지로 이용중이며 남측으로 30~40m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등이 걸려 있고 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부상 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금 기준으로 계산. 현재 231,680,000원만 보고 감정가 대비 64% 할인으로 판단하지 말고 실질취득부담을 약 260,000,000원 수준에서 보세요.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 인수 78,050,816원, 4회 유찰 시 114,600,653원으로 커지므로 낙찰가 하락분을 그대로 이익으로 계산하면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 장덕원에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 임대차계약, 보증금 지급과 반환관계를 원문서로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.07.04 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행관계를 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있으므로 실제 배당 가능액이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관련 원문서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만, 실질부담은 보증금에 묶여 있다”
이 사건은 감정가 362,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 231,680,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 64% 할인 물건이 아닙니다. 실제 임차인 장덕원이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금이 260,000,000원입니다. 현재 회차에서 미배당되는 32,363,520원은 매수인에게 넘어가고, 더 유찰될수록 그 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “231,680,000원에 얼마나 싸게 사느냐”가 아니라 “260,000,000원 수준의 실질부담을 감수할 가치가 있느냐”입니다. 후순위 등기권리는 대부분 소멸하지만 대항력 임차보증금은 별개입니다. 여기에 임차인 관계 확인과 공매공고 교차확인까지 필요하므로, 최저가 숫자만으로 접근하기에는 권리확인 부담이 큰 사건입니다.
