서울중앙지방법원 2025타경1703. 방배동 ‘서초중앙하이츠빌라’ 제6동 제3층 제632호로, 감정평가에서는 현황 복층구조의 연립주택으로 파악했습니다. 소유자 우성민은 2022.02.18 매매를 원인으로 2022.05.27 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 1,880,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.08.01 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 550,000,000원입니다.
그 뒤 신한은행 근저당이 여러 건 추가되고 카드사 가압류·세금 압류·추가 근저당이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 현재 최저가 1,792,000,000원 가정 배당에서는 채권자 총 청구액 2,345,529,090원 가운데 1,771,680,000원이 배당되고 573,849,090원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1703 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 1000-3 6동 3층632호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 복층구조 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상3층 · 사용승인일 1984.10.22 |
| 소유자 | 우성민 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 1,880,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,240,000,000원 / 1,792,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 1,017,268,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거에는 2013.08.07 이수자 전세권 480,000,000원이 설정됐지만 2015.06.10 해지로 이미 말소됐습니다. 2022.02.22 하지용 근저당 1,200,000,000원도 2022.07.28 해지로 말소된 뒤, 2022.08.01 신한은행 근저당 550,000,000원이 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 17.92억이 83.3%여도 ‘직접 할인율’은 아니다
서초중앙하이츠빌라의 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 2,150,000,000원 1건이고, 이전 거래 대비 최근 추세는 +15.6%입니다. 전체 4건 평균은 1,932,500,000원입니다. 다만 본건 비교면적 159.76㎡와 실거래 면적이 일치하지 않아 절대 금액만으로 직접적인 가격 우위를 판단하는 데 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 288.57㎡ | 1 | 2,150,000,000원 |
| 2025.04 | 253.21㎡ | 1 | 1,770,000,000원 |
| 2022.02 | 209.64㎡ | 3 | 1,880,000,000원 |
| 2021.06 | 258.56㎡ | 1 | 1,930,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 1,932,500,000원 |
최저가 1,792,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 2,150,000,000원의 83.3%, 전체 거래 평균 1,932,500,000원의 92.7%입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만, 최신 거래 면적은 288.57㎡로 본건 비교면적 159.76㎡보다 크고 다른 실거래도 모두 면적이 다릅니다. 따라서 83.3%라는 수치를 곧바로 ‘시세 대비 16.7% 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,320,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 237,600,000원 | 141,680,000원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 47,304,193원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 52,636,122원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 180,174,295원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 61,714,480원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 최상호 | 16,100,000원 | 0원 |
| 12. 을구 10번 근저당 · 민창기 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,345,529,090원 중 예상 배당액은 1,771,680,000원, 미배당은 573,849,090원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 더 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,792,000,000원 | 1,771,680,000원 | 573,849,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,433,600,000원 | 1,416,864,000원 | 928,665,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,146,880,000원 | 1,133,011,200원 | 1,212,517,890원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 연동돼 인수되는 유형이 아니라, 현재 자료상 낙찰가 자체가 매수인의 핵심 취득대금이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상문고등학교 서측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 방배역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 1984.10.22 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층/지상3층 건물이며 본건은 3층 복층구조 연립주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 연립주택 건부지, 공시지가 7,661,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경 절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 총 36세대이고 확인 실거래가 4건으로 표본이 많지 않으며, 본건과 면적이 일치하는 실거래가 없어 가격 비교의 정밀도가 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 대조해 명도 대상자를 확인하세요.
- 내부상태 재확인. 이해관계인 거부로 정확한 내부확인이 불가능했습니다. 복층구조와 실제 내부 이용상태가 평가 내용과 같은지 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 실거래 면적 대조. 2,150,000,000원 최신 거래는 288.57㎡, 본건 비교면적은 159.76㎡입니다. 절대가격만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 소규모 연립 환금성. 총 36세대, 사용승인 1984.10.22인 연립주택이라는 특성을 감안해 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 말소기준 재대조. 2022.08.01 신한은행 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 실물 확인 뒤 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 전세권과 선행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2022.08.01 신한은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재·2회 유찰·3회 유찰 세 경우 모두 매수인 인수 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 1,792,000,000원이 최신 거래 2,150,000,000원의 83.3%라는 수치만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 최신 거래 전용면적은 288.57㎡이고 본건 비교면적은 159.76㎡입니다. 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 여기에 임대관계 미상, 정확한 내부확인 불가, 36세대의 노후 연립이라는 특성까지 감안하면 권리는 통과하되 가격은 현장·면적이 맞는 비교사례를 확보한 뒤 결정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
