서울중앙지방법원 2025타경1703. 방배동 ‘서초중앙하이츠빌라’ 제6동 제3층 제632호입니다. 감정평가상 현황은 복층구조의 연립주택이고, 물건 용도는 다세대입니다. 사용승인일은 1984.10.22, 전체 세대수는 36세대입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 80%인 1,792,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.08.01 접수된 신한은행 근저당권입니다. 그 이후의 신한은행 추가 근저당, 국세·지방세 압류, 카드사·은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 내부확인이 불가능했다는 취지의 기재가 있어, 입찰 전 실제 점유자·열쇠·관리비·세금은 반드시 현장과 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 1000-3 6동 3층632호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 복층구조의 연립주택 |
| 단지 / 규모 | 서초중앙하이츠빌라 · 36세대 · 사용승인일 1984.10.22 |
| 대상 면적 | 159.76㎡ |
| 소유자 | 우성민 (2022.05.27. 거래가액 1,880,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,240,000,000원 / 1,792,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,017,268,894원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 이해관계인의 거부 등으로 내부확인이 불가능했다는 내용이 있어 ‘임차인 없음’만으로 단정하기보다 현장 점유 확인이 필요합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸다기보다 ‘비교표본 한계가 큰 96.3%’
서초중앙하이츠빌라의 최근 실거래는 3건입니다. 다만 경매 대상 면적은 159.76㎡이고, 실거래 표본은 209.64㎡~258.56㎡라서 직접 같은 면적으로 맞춘 비교는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 253.21㎡ | 1 | 1,770,000,000원 |
| 2022.02 | 209.64㎡ | 3 | 1,880,000,000원 |
| 2021.06 | 258.56㎡ | 1 | 1,930,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 1,860,000,000원 |
현재 최저가 1,792,000,000원은 실거래 평균 1,860,000,000원의 96.3%입니다. 표면상 평균보다 낮지만, 면적이 직접 맞지 않고 세대수가 36세대인 오래된 연립주택이라 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 2,240,000,000원과 비교하면 이미 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, ‘즉시 저평가’라고 말하기에는 비교 기준이 불안정합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,320,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 이수자 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 하지용 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 550,000,000원 | 91,680,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 237,600,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 47,304,193원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,524,975원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,505,165원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 52,636,122원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 180,174,295원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 61,714,480원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 최상호 | 16,100,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 민창기 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 1,792,000,000원 기준 총 채권액 4,074,559,230원 중 1,771,680,000원이 배당되고, 미배당은 2,302,879,230원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,792,000,000원 | 2,302,879,230원 | 91,680,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,433,600,000원 | 2,657,695,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,146,880,000원 | 2,941,548,030원 | 0원 |
다음 회차로 내려갈수록 가격 매력은 커지지만, 배당상 신청채권자 회수는 더 나빠집니다. 이 구조에서는 단순히 “한 번 더 유찰되면 싸다”가 아니라, 왜 아직 소화되지 않는지를 권리·세금·점유·환금성 측면에서 같이 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 방배동 소재 상문고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본동까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 방배역이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현황 복층구조의 연립주택으로 이용 중입니다. 내부확인은 이해관계인의 거부 등으로 정확하지 않을 수 있어 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,661,000원/㎡입니다.
- 환금성. 36세대, 사용승인일 1984.10.22의 연립주택입니다. 최근 실거래 3건은 있으나 대상 면적과 직접 일치하지 않아 매도가격 산정은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.08.01 을구 5번 신한은행 근저당이 기준입니다. 이후 권리는 원칙적으로 매각 소멸 흐름입니다.
- 선순위 말소기록 대조. 을구 1번 전세권과 을구 3번 근저당권은 각각 말소기록이 있으므로, 등기부 원본에서 현재 유효 여부를 반드시 다시 맞춰보세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 열쇠 인도, 관리비 체납을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 배당과 명도 협상 구도가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 실질취득 1,792,000,000원은 실거래 평균의 96.3%입니다. 면적 불일치와 노후 연립주택 환금성을 감안해 감정가가 아니라 실질취득 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 이후 권리는 경매로 정리됩니다. 그러나 가격과 환금성은 별도 문제입니다. 현재 실질취득 1,792,000,000원은 실거래 평균의 96.3%로 큰 할인은 아니며, 비교 실거래도 면적이 직접 맞지 않습니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 1984년 사용승인 연립주택이라는 요소가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수, 점유·세금은 원본 확인입니다.