🔑 인수 0원 · 📉 1회 유찰 · 🏷️ 최근시세 대비 69.5% · 🏠 전용 84.96㎡
광주지방법원 2023타경78041. 광주 동구 지산동 지산휴먼시아 102동 1층 105호 아파트입니다. 소유자 박용준은 2015.10.26. 거래가액 177,120,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 제일새마을금고가 채권최고액 200,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김종진의 근저당 3건, 채소사랑영농조합법인의 근저당, 하나은행·삼성카드·참저축은행·신한카드·우리은행의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 신휘원 1명입니다. 전부를 점유하고 보증금은 80,000,000원, 전입일은 2018.03.28., 배당요구일은 2023.12.21.입니다. 전입일이 말소기준일인 2015.10.26.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 제시되지 않아 별도로 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경78041 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 동명로69번길 20, 102동 1층105호 (지산동, 지산휴먼시아) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 지하1층-지상15층 중 1층 105호 |
| 전용면적 | 84.96㎡ |
| 소유자 | 박용준 · 2015.10.26. 매매 · 거래가액 177,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 244,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 142,616,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.10.26. 제일새마을금고 근저당 200,400,000원입니다. 이후 김종진 근저당 20,000,000원·40,000,000원·40,000,000원, 채소사랑영농조합법인 근저당 130,000,000원과 다수 가압류가 뒤따랐지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 경매개시결정도 2023.10.04. 제일새마을금고 명의로 등기됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신휘원 | 전부 | 80,000,000원 | 2018.03.28 | 2023.12.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고가 아니라 신휘원 본인의 임차관계로 조사돼 있습니다. 보증금은 80,000,000원이지만 대항력이 없으므로 낙찰가가 내려가더라도 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조가 아닙니다. 이 사건의 현재 회차 실질취득액은 최저매각가 244,300,000원과 동일하게 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
지산휴먼시아 전용 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 351,666,666원입니다. 현재 최저매각가 244,300,000원은 이 평균의 69.5%입니다. 가장 최근 거래는 2026.01. 320,000,000원이고, 최근 표본 최저도 320,000,000원이어서 현재 최저가는 최신 거래와 최근 표본 최저보다 모두 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.96㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 14 | 342,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 15 | 383,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 351,666,666원 |
최근 거래 범위는 320,000,000원~390,000,000원입니다. 감정가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 351,666,666원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰 후 최저가가 244,300,000원으로 내려오면서 최근 평균과의 간격이 107,366,666원으로 벌어졌습니다. 다만 대상 호수는 1층이므로 같은 면적의 중·고층 거래가와 단순 동일시하지 않고 층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,220,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 제일새마을금고 | 200,400,000원 | 200,400,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 김종진 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 김종진 | 40,000,000원 | 19,679,800원 |
| 을구 4번 근저당 · 김종진 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 채소사랑영농조합법인 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,329,292원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 참저축은행 | 534,897,836원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,712,047원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 40,032,361원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,064,371,536원 중 채권자 예상배당은 240,079,800원, 미배당액은 824,291,736원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 4,220,200원으로 추정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 244,300,000원 | 240,079,800원 | 824,291,736원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,010,000원 | 167,815,860원 | 896,555,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,706,999원 | 117,231,101원 | 947,140,435원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 142,616,780원보다 제일새마을금고에 배당되는 금액이 많아 청구액 충족으로 계산됩니다. 3회 유찰 시에는 제일새마을금고 예상배당이 117,231,101원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 그러나 이 차이는 채권자 배당 문제이고, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 산수동 소재 광주광역시립 산수도서관 남측 인근으로, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 왕복 4차로 도로와 동·남·북측 약 10~12m 도로에 접합니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용중이며 철근콘크리트구조, 지하1층-지상15층 건물 중 1층 105호입니다.
- 설비. 기본 급배수위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·전통상업보존구역이며, 토지는 평지의 아파트부지입니다. 공시지가는 1,338,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 지산휴먼시아는 375세대, 2010.06.10. 준공이며 동일면적 84.96㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 매각기일 확인. 매각기일은 2026.09.11.입니다. 과거 집행정지통지 이력이 있으므로 법원 사건진행내역을 당일 기준으로 재확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 신휘원은 대항력이 없지만 보증금 80,000,000원과 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 원문 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 실거래 12건에는 2층부터 15층까지 거래가 포함돼 있습니다. 대상은 1층이므로 층·향·내부상태를 반영한 입찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 후순위 채권은 가격가치와 분리. 채권총액과 미배당액이 크지만 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 중심으로 한 예상치이므로 관리비와 조세 등 실제 부담요소는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 회차
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.10.26. 제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 신휘원은 2018.03.28. 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰 후 최저가가 244,300,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 351,666,666원의 69.5%이고, 최신 거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 349,000,000원 자체는 최근 평균과 비슷했지만 현재 회차에서는 할인 폭이 분명해졌습니다. 다만 대상이 1층이라는 점과 과거 집행정지통지 이력, 실제 점유·명도 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 양호, 현재 회차 가격은 최근 실거래 대비 할인 구간. 이 사건의 결론입니다.
