광주지방법원 2024타경1666. 나주시 산포면 내기리 822-2 일원의 토지와 건물에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택 및 창고시설입니다. 현재 소유자는 유은호이고, 2017.01.04 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2017.01.10 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.01.23 설정된 서광주농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당이며, 그 뒤 2024.01.25 장태영의 채권최고액 120,000,000원 근저당과 2024.02.29 주식회사 성신씨앤디의 강제경매개시결정이 이어집니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준권리 이후 등기는 모두 매각으로 소멸 예정이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 물건 자체에는 반드시 현장에서 풀어야 할 문제가 있습니다. 등기사항전부증명서상 1동으로 등재된 건물이 실제로는 2개동으로 이용되고 있고, 제시외 건물 일부는 인접지를 침범해 경계가 불분명하므로 측량 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 내기리 822-2 · 산포면 내기1길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고시설 |
| 토지 | 대 222.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 123,500원/㎡ |
| 건물 구조 | 철골 및 벽돌조 콘크리트평슬래브 및 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 유은호 (2017.01.04 임의경매로 인한 매각, 2017.01.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 292,983,160원 / 292,983,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 성신씨앤디 / 64,974,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 을구 5번 서광주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 공동담보로 내기리 822-2·823 토지가 기재돼 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 장태영의 근저당권과 주식회사 성신씨앤디의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 이미 말소된 과거 근저당·가압류·2016년 경매개시결정은 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격만 존재
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 292,983,160원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재는 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 292,983,160원으로 동일합니다.
가격 메리트보다 먼저 확인해야 할 것은 대상의 실제 구성과 경계입니다. 목록3은 등기사항전부증명서상 1동 건물로 등재되어 있으나 현황은 2개동 건물로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 이 가운데 일부가 인접지를 침범하고 경계가 불분명하므로 동일한 금액이라도 측량 결과와 이용 가능 범위에 따라 실제 가치 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,983,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,901,764원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장태영 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사 성신씨앤디 | 64,974,348원 | 48,081,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 304,974,348원 중 288,081,396원이 배당되고, 16,892,952원이 미배당됩니다. 신청채권자 주식회사 성신씨앤디는 청구액 64,974,348원 중 48,081,396원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,983,160원 | 16,892,952원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 234,386,528원 | 74,669,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,509,222원 | 120,890,255원 | 0원 |
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 나주시 산포면 내기리 ‘내상마을’ 남측 인근으로, 주위는 단독주택·소규모 공장·농경지가 소재하는 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택 및 창고시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 주택부분 일부 보일러 바닥난방, 태양광발전설비 3Kw, 저온저장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 222.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 평지의 부정형 토지, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전구역, 비행안전제3구역(비상)에 해당합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 특수 현황 — 이 사건의 실질적인 승부처
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 제시외 건물 일부의 인접지 침범과 경계불분명 사항이 있으므로 현황측량으로 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 건물 동일성 확인. 등기상 1동과 현황 2개동의 관계, 각 동의 구조·이용범위와 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 및 옥상 태양광 설비 3Kw가 어떤 범위로 매각되는지 매각목록과 현황을 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 집행 진행상태. 2024.04.09 채권자에 대한 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.11 매각기일을 기준으로 최신 사건기록의 진행상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 292,983,160원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 어렵다”
등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2024.01.23 서광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 장태영 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 등기상 1동인데 현황은 2개동이고, 제시외 건물 일부가 인접지를 침범하며 경계도 불분명합니다. 실거래 시세 자료가 없어 292,983,160원이라는 신건 가격의 상대적 매력도 역시 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 현황·경계·점유 확인 없이는 응찰하기 어려운 물건입니다.
