광주지방법원 2025타경6323. 나주시 빛가람동 키움해피라움1차 제1동 2층 202호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 일반음식점(백채김치찌개)이고, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자는 이준희이며 2015.12.17 매매를 원인으로 2016.02.04 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 428,350,000원입니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 2016.02.04 주식회사광주은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐지만 2017.02.06 해지로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2017.02.03 설정된 남광주농업협동조합 채권최고액 284,400,000원입니다. 이후의 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점(백채김치찌개) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이준희 · 2015.12.17 매매 · 2016.02.04 소유권이전 · 거래가액 428,350,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 선효진 / 3,315,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.02.03 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.12 정옥현 근저당권 254,000,000원, 2025.10.14 선효진의 강제경매개시결정, 2025.10.24 토스뱅크 주식회사 가압류 141,831,536원, 2025.12.10 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 45,821,241원, 2026.05.04 국 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서현 | 202호 | 2023.11.15 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.12.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이서현의 전입일은 2023.11.15로 말소기준일인 2017.02.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 400,000원이고 2025.12.26 배당요구를 했습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 3. 근저당 · 정옥현 | 254,000,000원 | 107,228,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 선효진 | 3,315,402원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 141,831,536원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 45,821,241원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 729,368,179원, 예상배당은 391,628,000원, 미배당은 337,740,179원입니다. 신청채권자 선효진의 청구액 3,315,402원도 현재 시나리오에서는 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 398,000,000원 | 391,628,000원 | 337,740,179원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 318,400,000원 | 313,142,400원 | 416,225,779원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 254,720,000원 | 250,353,920원 | 479,014,259원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 부족분이 매수인에게 붙어 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 각 시나리오에서 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 유찰될수록 늘어나는 것은 채권자 측 미배당입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국농수산식품유통공사 동측 건너편에 위치하며, 각종 상가·점포·음식점으로 형성된 나주혁신도시 상업지대입니다.
- 교통. 나주혁신도시 중심부 근거리 간선도로변에 위치하며 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 2층 202호는 일반음식점(백채김치찌개)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·공동위생설비·소방설비·승강기가 시설돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하고 북측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형·평지의 상업용 토지이며 토지면적은 1,205.2㎡, 공시지가는 2,351,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 대로1류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이서현의 전입일 2023.11.15, 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원, 배당요구일 2025.12.26을 매각물건명세서와 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인의 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2026.05.04 광산세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 당해세 등 우선배당 요소를 확인해야 예상배당을 정교하게 볼 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 398,000,000원입니다. 일반음식점으로 이용되는 상업용 집합건물이므로 실제 임대수익·점포 거래사례와 비교한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 현황상 202호 임차인이 확인되므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 사전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.03 남광주농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 그 뒤의 정옥현 근저당권, 선효진 강제경매, 토스뱅크·우리금융캐피탈 가압류, 국 압류가 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 이서현도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 신건 최저가가 398,000,000원이고 감정상 이용상태는 일반음식점입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당이 337,740,179원 발생한다는 사실은 매수인 인수위험이 아니라 채권자 배당구조의 문제입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리 가능, 가격 메리트는 별도 검증”입니다. 유찰 여부와 관계없이 매수인 인수 0원이라는 장점은 유지되지만, 응찰가의 적정성은 상업용 점포의 실제 거래·임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
