광주지방법원 2025타경34324. 수완동 수완디프리마 102동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 소유자는 유한회사더벨류디벨롭이며, 2025.09.17. 소유권보존과 같은 날 손은혜 명의의 채권최고액 650,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
그 뒤 같은 날 서린 명의의 전세금 1,714,000,000원 전세권이 설정됐고, 2025.10.15.에는 그 전세권을 대상으로 계양신용협동조합의 채권최고액 1,714,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경매개시결정과 5건의 가압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34324 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 188-4 수완디프리마 제102동 제1층 제103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 1층 건물 내 제1층 제103호 |
| 소유자 | 유한회사더벨류디벨롭 |
| 감정가 / 최저가 | 3,130,000,000원 / 3,130,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 515,309,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준 | 2025.09.17. 을구 1번 근저당권 · 손은혜 · 채권최고액 650,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전세권·가압류가 집중된다
말소기준은 2025.09.17. 접수된 손은혜 근저당권입니다. 같은 날 그보다 뒤에 접수된 서린의 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 전세권 자체를 담보로 한 계양신용협동조합 근저당권도 후순위입니다. 이후 성진건설 주식회사, 그린종합조경주식회사, 주식회사 팔공개발건설, 주식회사 해송산업개발, 주식회사 아트디자인의 가압류도 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차인·점유 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서린 | 2025.10.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 서린의 전입일은 2025.10.14.로 말소기준인 2025.09.17.보다 뒤여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 서린은 등기부상 전세권자이면서, 그 전세권에 설정된 계양신용협동조합 근저당의 채무자와 동일인입니다. 따라서 일반 임차인과 동일하게만 볼 것이 아니라 실제 점유·계약관계와 등기 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 채권 부족을 본다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 3,130,000,000원이나 신건 최저가 3,130,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 회차별 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당이 커진다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,130,000,000원 | 3,096,300,000원 | 2,341,907,615원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,504,000,000원 | 2,476,560,000원 | 2,961,647,615원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,003,200,000원 | 1,980,768,000원 | 3,457,439,615원 | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 5,438,207,615원 중 3,096,300,000원이 배당되고 2,341,907,615원이 미배당으로 남는 계산입니다. 1회 유찰 시 미배당은 2,961,647,615원, 2회 유찰 시에는 3,457,439,615원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,700,000원 |
| 2. 근저당 · 손은혜 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 전세권 · 서린 | 1,714,000,000원 | 1,714,000,000원 |
| 4. 전세권 근저당 · 계양신용협동조합 | 1,714,000,000원 | 732,300,000원 |
| 5. 가압류 · 성진건설 주식회사 | 360,740,615원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 그린종합조경주식회사 | 497,926,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 팔공개발건설 | 56,540,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 해송산업개발 | 147,501,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 아트디자인 | 297,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각대금은 집행비용, 손은혜 근저당, 서린 전세권, 계양신용협동조합 전세권 근저당까지 배당되고 뒤 가압류에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 산월IC 서측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택, 나지 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 시스템에어컨, 태양광발전, 난방, 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지면적 7,147.0㎡ · 공시지가 656,400원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 하자. 현재 준공 후 하자보수가 진행 중인 것으로 조사됐고, 하자보수가 제대로 진행되지 않을 경우 부대설비 일부가 정상적으로 작동되지 않을 수 있다는 비고가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서린의 실제 점유·계약관계. 전입은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전세권자·전세권 근저당 채무자와 동일인이므로 계약서와 점유 상태를 대조하세요.
- 공실 여부. 비고상 공실 상태이므로 매각기일 전 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 현장 관리 상태를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2025.09.19. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 기준으로 확인하세요.
- 하자보수. 준공 후 진행 중인 하자보수의 범위와 완료 여부, 부대설비 작동 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 없어 신건 최저가의 시세 메리트를 판단할 수 없으므로 별도 실거래·매물 검증 없이 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금전 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤의 전세권·전세권 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 서린의 실제 임대차 보증금이 확인되지 않았고, 등기상 전세권 관계와 현황조사상 점유관계가 겹쳐 있어 현장 확인이 필요합니다. 여기에 민간임대주택등기와 준공 후 하자보수 이슈가 남습니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가가 3,130,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 수치가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리하다는 판단은 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이나, 가격과 현장·등기 특이사항을 추가 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
