광주지방법원 2025타경34354. 광주 서구 서창동 다세대주택 제101동 제1층 제103호입니다. 현재 소유자는 김기표이고, 2025.04.10 대물변제로 소유권을 취득한 같은 날 광주광역시산림조합 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 국세 압류, 임의경매개시결정, 광주광역시 서구 압류, 광주은행 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
등기상으로는 과거 신탁 이력이 있습니다. 한명옥 소유에서 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 됐다가 2025.03.28 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소된 뒤 김기표에게 소유권이 넘어왔습니다. 현재 경매의 핵심은 이 과거 신탁이 아니라 2025.04.10 근저당권 이후 권리가 소멸하는지이며, 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34354 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제101동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 제1층 제103호 · 남동향 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 · 외벽 치장적벽돌·인조석 붙임 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김기표 (2025.04.10 소유권이전 · 원인 2025.04.02 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 917,000,000원 / 917,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 551,268,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 122.8%이지만 ‘면적 불일치’가 핵심
가격자료에는 서창동 434-2, 434-3 다세대주택의 최근 거래 3건이 있습니다. 최근 12개월 평균은 746,683,333원, 최신 거래는 2025.12의 420,050,000원입니다. 현재 최저매각가 917,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%로, 이 수치만 보면 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 85.0㎡ | 1 | 420,050,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 1 | 900,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 1 | 920,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 746,683,333원 |
거래 범위도 420,050,000원~920,000,000원으로 매우 넓습니다. 2025.01에는 920,000,000원, 2025.02에는 900,000,000원이었지만 2025.12 최신 거래는 420,050,000원입니다. 표본이 3건뿐이고 면적도 직접 매칭되지 않으므로, 응찰가를 정할 때는 개별 호수의 실제 면적·상태와 직접 비교 가능한 거래를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 917,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,570,000원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시산림조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 11,226,306원 | 11,226,306원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 246,203,694원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 659,226,306원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 246,203,694원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 917,000,000원 | 659,226,306원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 733,600,000원 | 659,226,306원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 586,880,000원 | 578,611,200원 | 80,615,106원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 서창동 서창농협 남동측 인근이며, 주위는 근교농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 무난하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.12.12 준공, 17세대 다세대주택이며 대상 호실은 1층 남동향입니다.
- 도로. 단지 북측 및 동측으로 왕복2차로에 접하고 남서측으로 구거도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택단지 건부지이며 토지면적은 2,686.6㎡, 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·준주거지역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교자료 재확인. 현재 거래자료는 대상 물건과 면적 매칭이 되지 않습니다. 직접 비교 가능한 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 917,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 746,683,333원의 122.8%입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 나주세무서장과 광주광역시 서구의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하더라도 실제 배당 순위와 당해세 여부는 원본을 확인해야 합니다.
- 신탁 이력 확인. 과거 신탁등기는 2025.03.28 말소됐지만 신탁원부와 말소 경위를 원본에서 재확인하면 권리 검증에 도움이 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2025.04.10 광주광역시산림조합 근저당권을 기준으로 뒤의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 큰 인수 함정이 드러나지 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 917,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 746,683,333원의 122.8%이고 최신 거래는 420,050,000원입니다. 동시에 거래자료의 면적이 대상 물건과 일치하지 않으므로 이 평균을 확정 시세로도 볼 수 없습니다. 결국 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 그러나 현재 가격을 싸다고 판단할 근거도 부족하다”가 핵심입니다. 신건에서의 승부처는 권리보다 가격 검증과 실제 점유 확인입니다.
