광주지방법원 2025타경34499. 운남주공6단지 601동 1층 104호 아파트에 관한 강제경매입니다. 등기상 현재 공유자는 오선미 2분의 1, 현봉호 2분의 1이고, 경매개시결정은 오선미 지분에 기재돼 있습니다. 즉 낙찰자가 취득하는 핵심 대상은 아파트 전체 단독소유권이 아니라 공유지분입니다. 임차인 조사상 별도 임차인은 없고, 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
이 물건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가와 최저가가 152,000,000원인 반면, 동일 단지 84.17~84.28㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 309,958,333원이고 최신 거래는 2026년 4월 313,000,000원입니다. 그러나 경매가 2분의 1 지분만을 대상으로 하므로 49.0%라는 비율 자체를 가격 메리트로 점수화해서는 안 됩니다. 지분의 사용·처분·환금성 제약까지 감안한 별도의 가격 판단이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34499 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 782-1 광주운남6단지주공아파트 제601동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하1층 지상18층 건물 내 1층 104호 |
| 공유자 | 오선미 2분의 1 · 현봉호 2분의 1 |
| 취득등기 | 2008.02.05 소유권이전 · 거래가액 86,280,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 429,279,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 특기사항 | 지분경매 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘지분 범위’를 먼저 봐야 한다
과거 국민은행 근저당권 65,000,000원, 남광주신용협동조합 근저당권 104,000,000원 및 26,000,000원은 모두 등기상 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 현재 권리 흐름에서는 2023.09.20 반여2,3동새마을금고의 180,901,680원 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 다만 임차인 문제가 없다는 것이 곧바로 명도와 사용 문제가 단순하다는 뜻은 아닙니다. 낙찰 후에도 다른 공유자의 2분의 1 지분은 그대로 남기 때문에 지분관계 자체가 핵심 리스크입니다.
② 시세 비교 — 49.0%를 ‘반값 매수’로 읽으면 안 된다
운남주공6단지 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 309,958,333원, 최신 거래는 2026년 4월 313,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.28㎡ | 11 | 313,000,000원 |
| 2026.04 | 84.28㎡ | 13 | 323,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 16 | 318,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 9 | 379,500,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 84.17㎡ | 15 | 308,000,000원 |
| 2025.12 | 84.28㎡ | 5 | 326,000,000원 |
| 2025.12 | 84.17㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.17㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 84.17㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 평균 | 84.17~84.28㎡ | 12건 | 309,958,333원 |
거래 범위는 287,000,000원~379,500,000원입니다. 최저가 152,000,000원이 최근 12개월 평균의 49.0%라는 수치만 놓고 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 경매는 아파트 전체가 아니라 2분의 1 지분경매입니다. 따라서 전체 소유권 실거래와 지분경매 가격을 동일한 물건처럼 일대일 비교해 “시세보다 절반 싸다”고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 2. 가압류 · 반여2,3동새마을금고 | 180,901,680원 | 149,072,000원 |
| 3. 가압류 · 정관새마을금고 | 228,837,475원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신천 새마을금고 | 408,204,604원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남구희망새마을금고 | 288,544,070원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신천새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 152,000,000원에서 채권자 총 청구액은 1,106,487,829원, 총 예상배당은 149,072,000원, 미배당은 957,415,829원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 지분별 권리 범위가 핵심인 사건이므로 위 배당관계는 등기부와 매각물건명세서 원본의 지분 표시를 대조한 뒤 확정적으로 해석해야 합니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 957,415,829원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 987,390,229원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 1,011,358,869원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금구중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트·학교·근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 운남주공6단지는 1,148세대, 2001.12.22 준공 단지이며 동일 면적 실거래 표본이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층·지상18층 건물 내 1층 104호이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트 전체 소유권은 거래 표본이 존재하지만 이번 매각 대상은 공유지분이므로 일반 아파트 한 호 전체와 동일한 환금성으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분부터 확인. 오선미 2분의 1 지분이 매각 대상인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최우선으로 대조하세요.
- 말소기준 지분 범위. 말소기준으로 제시된 반여2,3동새마을금고 가압류는 현봉호 지분으로 표시돼 있습니다. 경매 대상 지분과 권리 귀속이 일치하는지 반드시 재확인해야 합니다.
- 49.0% 착시 금지. 최저가가 전체 아파트 최근 평균의 49.0%라는 사실만으로 할인율을 판단하지 마세요. 취득 대상은 2분의 1 지분입니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권이 1회로 제한돼 있으므로 외부 최고가매수신고인이 실제 낙찰자가 되지 않을 가능성을 입찰 전략에 반영하세요.
- 공유관계 이후 시나리오. 낙찰 후에도 현봉호의 2분의 1 지분이 남는 구조를 전제로 사용·처분·매각 계획을 세워야 합니다.
- 소유·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 점유 형태와 인도 가능성을 현장 및 원본 조사서로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 매각 대상 지분을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “2분의 1 지분 152,000,000원”
이 사건은 임차인도 없고 예상 인수금도 0원이어서 임차권리만 놓고 보면 단순합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 오선미와 현봉호가 각각 2분의 1씩 공유하는 아파트의 지분경매이고, 공유자우선매수권도 존재합니다.
운남주공6단지 동일 면적의 최근 12개월 평균은 309,958,333원이고 최신 거래는 313,000,000원이지만, 최저가 152,000,000원과 이 금액들을 곧바로 비교해 “시세의 절반에 아파트 전체를 취득한다”고 보면 결론이 틀어집니다. 낙찰 대상이 2분의 1 지분이라는 사실 때문에 가격 메리트는 별도로 평가해야 합니다.
게다가 말소기준으로 제시된 가압류는 현봉호 지분에 기재돼 있고 강제경매개시결정은 오선미 지분에 기재돼 있어 권리의 지분 범위 자체를 원본에서 재확인해야 하는 사건입니다. 따라서 결론은 “인수는 깨끗하지만, 지분 구조와 우선매수권 때문에 일반 아파트 경매처럼 볼 수 없다”입니다. 최저가의 숫자보다 먼저, 무엇을 실제로 취득하는지를 확인해야 합니다.
