광주지방법원 2025타경34616. 첨단센트럴파크2차 202동 7층 710호, 전유면적 47.44㎡의 공동주택입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정 이용상태는 동향 복도식 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 유한회사피알디이며 2018.09.10. 거래가액 188,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2023.04.20. 주식회사지에프5홀딩스의 근저당권 13,000,000원입니다. 하지만 임차인 구기원의 주민등록일자 2020.09.10., 점유개시일자 2020.09.09., 경정된 확정일자 2020.08.10.은 모두 이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있고 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제7층 제710호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 이용 · 전유면적 47.44㎡ · 지상 18층 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사피알디 (2018.09.10. 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,261,087원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20. 주식회사지에프5홀딩스 근저당권 · 채권최고액 13,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
구기원은 과거 2020.09.09. 전세금 173,000,000원의 전세권을 설정했고, 해당 전세권은 2022.09.29. 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.10.18. 임차보증금 173,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2024.11.22. 경정등기로 임대차계약일자 2020.07.03.(1차)·2022.05.13.(2차), 점유개시일자 2020.09.09., 확정일자 2020.08.10.이 기재됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구기원 | 점유개시 2020.09.09. 주민등록 2020.09.10. | 2020.08.10. (경정등기 기준) | 173,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 有 |
배당요구도 접수돼 있어 우선변제권을 행사하지만, 우선변제를 받는다고 해서 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 등기상 14-2번은 별도의 새 임차인이 아니라 기존 을구 14번 임차권의 경정 내용으로 읽히므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 구기원 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
첨단센트럴파크2차 전용 47.44㎡의 최근 거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 157,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 1.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 47.44㎡ | 7 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 47.44㎡ | 16 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 47.44㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 47.44㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 47.44㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 47.44㎡ | 17 | 156,000,000원 |
| 2025.10 | 47.44㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 47.44㎡ | 17 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 47.44㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 47.44㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 47.44㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2025.04 | 47.44㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.44㎡ | 10건 | 158,300,000원 |
최저가 170,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 107.4%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 더 중요한 것은 이 사건이 대항력 임차인 인수형이라는 점입니다. 경매가격이 낮아질수록 임차보증금의 미배당 승계액이 늘어나는 상쇄 구조이므로, 가격 메리트 판단은 보증금 규모인 실질취득 약 173,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원보다 모두 높은 수준입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 가격판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 6,180,000원 | 실질취득 ≈ 173,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 39,704,000원 | 실질취득 ≈ 173,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 66,523,200원 | 실질취득 ≈ 173,000,000원 |
이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 달리, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조여서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 구기원 보증금 | 173,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지에프5홀딩스 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 181,261,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 중 166,820,000원이 배당되고, 부족분 6,180,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단종합병원 동측 인근이며, 공동주택·도시형생활주택과 상업·업무용 부동산이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 18층 중 7층이며 2018.03.15. 사용승인됐습니다. 일반 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·승강기설비가 있습니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 해당하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 첨단센트럴파크2차는 268세대이며 대상 면적은 47.44㎡입니다. 동일 면적 최근 거래는 147,000,000원부터 175,000,000원까지 확인됩니다.
- 환금성 유의. 감정 이용상태가 복도식 도시형생활주택이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.3회인 점은 가격 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 이 사건의 기준가격은 170,000,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금 구조를 반영한 실질취득 약 173,000,000원입니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 배당에서 구기원 보증금 173,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 회차 하락 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 39,704,000원, 2회 유찰 시 66,523,200원으로 증가합니다. 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 2024.11.22. 경정된 임대차계약일자·점유개시일자·확정일자를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.11.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 쉽게 내려가지 않는다”
이 사건은 신건 최저가 170,000,000원만 보면 단순한 감정가 입찰처럼 보이지만, 실제 권리구조는 그렇지 않습니다. 구기원의 보증금 173,000,000원은 말소기준보다 앞선 점유·주민등록 기반을 갖고 있고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 최저매각가격이 유찰로 내려가더라도 그만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 실질취득 약 173,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원보다 높습니다. 권리 부담이 있고, 실질취득도 최근 시세 이상이므로 가격 메리트가 확인되는 사건으로 보기 어렵습니다.
