광주지방법원 2025타경34718. 광주 서구 쌍촌동 중흥에스-클래스 108동 18층 1805호 아파트입니다. 현재 소유자는 정동진으로, 2017.11.10. 매매를 원인으로 2018.02.12. 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 418,000,000원입니다. 본건에서 제시된 말소기준권리는 2020.08.05. 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 660,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 롯데캐피탈 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 제시되어 있습니다.
권리보다 더 큰 쟁점은 현재 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 511,000,000원인 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 412,125,000원, 최신 거래는 406,500,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 124.0%로, 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34718 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1337-3 중흥에스-클래스 제108동 제18층 제1805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일 평형 기준 84.9608㎡ · 18층 건물 중 18층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정동진 · 2017.11.10. 매매 · 거래가액 418,000,000원 · 2018.02.12. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 511,000,000원 / 511,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 97,027,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 배당순위는 확인
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 제시된 말소기준권리는 2020.08.05. 신한은행 근저당권이며, 이후의 국세 압류·롯데캐피탈 가압류·거제시 압류·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
또한 말소기준권리인 신한은행 근저당권은 공동담보가 기재된 근저당입니다. 따라서 여기 표시된 채권최고액과 본건에서 실제로 배당받을 채권잔액은 최종 배당 시 달라질 수 있으므로 공동담보 관계와 채권잔액을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 5.11억은 최근 평균의 124.0%
중흥에스-클래스는 669세대, 준공일 2006.01.31.인 아파트입니다. 동일 평형으로 매칭된 전용 84.93~84.96㎡ 거래 12건의 최근 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 12 | 406,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 14 | 408,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 413,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 16 | 413,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 412,125,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 395,000,000원~450,000,000원이고 평균은 412,125,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.04. 406,500,000원입니다. 그런데 본건 신건 최저가는 511,000,000원으로 최근 12개월 평균의 124.0%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체만 보고 가격 매력도를 높게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 511,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 503,490,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 53,630,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 713,630,513원 중 예상 배당액은 503,490,000원, 미배당액은 210,140,513원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 97,027,333원에 대해 예상배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 1회 유찰 시 채권자 총 예상배당은 402,312,000원, 미배당은 311,318,513원이며, 2회 유찰 시 예상배당은 321,661,440원, 미배당은 391,969,073원으로 늘어납니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 유촌초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 18층 건물 중 108동 18층 1805호이며 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,348,000원/㎡이며 토지면적은 30,205.2㎡입니다.
- 단지. 중흥에스-클래스 669세대, 2006.01.31. 준공으로 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 신건 최저가 511,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%입니다. 감정가보다 최근 평균 412,125,000원과 최신 거래 406,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 408,800,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 거래 406,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 327,040,000원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당권은 공동담보가 기재돼 있으므로 본건에 귀속되는 실제 채권잔액과 배당액을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 시나리오에서는 청구액 97,027,333원에 대한 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 경매 신청 권리와 배당요구 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 임차인. 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금 압류 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 가격은 아니다
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점에서 임차권 인수 위험은 낮습니다. 그러나 현재 신건 가격은 511,000,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 412,125,000원의 124.0%입니다. 최신 거래 406,500,000원과 최근 거래 최고가 450,000,000원을 모두 웃도는 가격이므로, 현 회차의 핵심 리스크는 권리보다 가격입니다.
1회 유찰 시 408,800,000원으로 최근 평균 아래에 들어오지만 최신 거래 406,500,000원보다는 아직 높습니다. 2회 유찰 시에는 327,040,000원으로 내려갑니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리 인수는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 동시에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 공동담보 채권잔액은 최종 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
