광주지방법원 2025타경34757. 광주 서구 서창동 일대의 대지·토지 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사골드케미칼이고, 2021.06.10. 중소기업은행이 채권최고액 1,248,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 국세·지방세 압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 기준권리보다 뒤이므로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 그 제시외 건물 중 가추 일부는 매각대상이 아닌 토지 지상에 소재합니다. 또 목록3 건물은 1층 창고, 2층 사무실로 이용되지만 현재 공실이고, 지하 1층 대피소와 부속건물 변소·샤워실은 멸실된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34757 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 서창동 813-1 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 1층 창고 · 2층 사무실 |
| 소유자 | 주식회사골드케미칼 |
| 감정가 / 최저가 | 1,215,538,920원 / 1,215,538,920원 (신건) |
| 청구액 | 587,085,117원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.10. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
1996~1997년에 설정됐던 종전 근저당권들은 2021년 5월 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2021.06.10. 중소기업은행 근저당입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 국세 및 지방세 압류, 중소기업은행의 추가 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희성 | 2021.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 김희성 1명입니다. 전입일은 2021.06.17.로 말소기준권리인 2021.06.10. 중소기업은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,215,538,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,555,389원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,248,000,000원 | 1,200,983,531원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 8,263,560원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,278,763,560원, 예상 채권 배당은 1,200,983,531원으로 미배당액은 77,780,029원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 범위·현황 — 이 물건의 핵심 확인사항
- 건물 이용. 1층은 창고, 2층은 사무실이며 현재 공실 상태입니다.
- 멸실. 지하 1층 대피소와 부속건물 변소·샤워실은 멸실 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트 및 조립식판넬조 판넬지붕 2층, 사용승인일은 1992.7.24입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 시설되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서창치안센터 북서측 인근으로 단독주택과 주거나지 등이 혼재하는 영산강 주변지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 북측 인근에 영산강 제방도로가 통과하며 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 일부 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 172.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 429,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 원문 확인. 제시외 건물 중 일부가 매각대상이 아닌 토지 지상에 있으므로 매각목록·감정평가서·현황도면을 반드시 대조해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 토지 경계와 건물·가추의 실제 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김희성은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 멸실 상태 확인. 지하 1층 대피소와 부속건물의 멸실 여부 및 현존 구조물을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,215,538,920원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.10. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인 김희성도 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 매각 대상의 물리적 범위입니다. 제시외 건물 일부가 매각대상이 아닌 토지 위에 있고, 일부 건축물은 이미 멸실됐으며, 1층 창고·2층 사무실은 공실입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 가격의 시장 메리트를 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 없지만 현장·경계·매각범위 확인 없이는 입찰 판단을 내리기 어려운 유형으로 보는 것이 맞습니다.
