🏷️ 최저 200,000,000원 ⚠️ 최근시세 대비 124.9% ✅ 매수인 인수 0원 📉 최신거래 145,000,000원
광주지방법원 2025타경34785. 광주광역시 북구 문흥동 995-3, 101동 14층 1403호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 이용중으로 확인됩니다. 현재 소유자는 조경아이고, 2025.01.02. 매매를 원인으로 거래가액 154,000,000원에 취득해 2025.02.11. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
2026.01.08.에는 한국자산관리공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자 청구금액은 285,289,488원입니다. 등기부에는 과거 근저당권과 전세권도 보이지만, 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리관계에서 낙찰자가 직접 승계하는 금액은 예상배당 분석상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34785 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 995-3 101동 14층1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 조경아 · 2025.01.02. 매매 · 거래가액 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 285,289,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
현재 권리분석의 기준은 2025.02.11. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 2026.01.08. 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 200,000,000원은 최근 평균의 124.9%
중흥파크맨션1 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 160,125,000원이며, 현재 최저매각가 200,000,000원은 그 평균의 124.9%입니다. 최신 거래는 2026.04. 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 14 | 152,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 160,125,000원 |
표본의 최저 거래는 138,000,000원, 최고 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 200,000,000원은 최근 12건 가운데 최고 거래가와 같은 수준이고, 최근 12개월 평균 160,125,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 285,289,488원 | 64,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 417,289,488원 중 예상 배당액은 196,400,000원이며, 미배당액은 220,889,488원입니다. 한국자산관리공사 청구액 285,289,488원 중 신건 가정 배당액은 64,400,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 동광주 IC 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 중 14층이며, 승강기·소방설비·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 북서측 및 남서측에 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,014,000원/㎡입니다.
- 단지. 중흥파크맨션1은 330세대이고 준공일은 1994.02.28.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 우선. 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 160,125,000원의 124.9%입니다. 권리 안전성만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04. 145,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 기준을 따로 세워야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·전입관계·매각물건명세서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당 미달. 현재 가정에서도 전체 미배당액이 220,889,488원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건은 말소기준권리 이후의 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라, 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저매각가 200,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 160,125,000원의 124.9%이며, 최신 거래는 145,000,000원입니다. 최근 12건 최고 거래가도 200,000,000원으로 현재 신건 최저가와 같습니다. 따라서 현 회차에서 핵심 위험은 권리보다 가격입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이라는 시나리오를 기준으로 다시 가격 경쟁력을 판단할 사건입니다.
