광주지방법원 2025타경34799. 광주 서구 화정동 금호타운2차 204동 11층 1103호, 전용면적 비교대상 59.26㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 고혜랑으로 2021년3월30일 매매, 거래가액 133,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 120,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.11.17. 신한카드 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 박나영의 임차보증금 120,000,000원입니다.
현재 신건 최저가 160,000,000원에서는 배당표상 박나영의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 이어받을 보증금은 없습니다. 그러나 이 구조는 유찰될수록 단순히 가격만 내려가는 물건이 아닙니다. 1회 유찰 128,000,000원까지는 매수인 인수가 0원이지만, 2회 유찰 102,400,000원에서는 미배당 보증금 19,833,600원이 매수인에게 승계됩니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당이 인수액으로 바뀌므로, 실질취득비용은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 928-1 제204동 제11층 제1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 11층건 중 11층 · 아파트로 이용중 |
| 비교 전용면적 | 59.26㎡ |
| 소유자 | 고혜랑 · 2021.03.30. 매매 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 단지 | 금호2 · 428세대 · 1993.10.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.11.17. 갑구 6번 신한카드 가압류 6,245,210원입니다. 박나영은 2023.03.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023.03.02.로, 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 이후의 KB국민카드 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 박나영 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박나영 건물 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 2023.03.30. / 2023.03.02. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 건물전부 | 10,000,000원 120,000,000원 중 반환받지 못한 금액 | 전입신고일 미상 / 2021.03.26. | 판정 불가 | 별도 합산 안 함 | 대위·승계 |
실제 임차인은 박나영 1명입니다. 한국토지주택공사의 10,000,000원 임차권은 박나영 보증금 120,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 전입신고일이 확인되지 않아 자체 대항력은 단정할 수 없지만, 이 사건의 실질적인 대항력 판단은 박나영의 120,000,000원 보증금을 기준으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 145,375,000원, 신건은 110.1%
금호2 전용 59.26㎡ 최근 거래 12건의 전체 평균은 150,108,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 145,375,000원, 최신 거래는 2025.11. 150,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.7%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.26㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 59.26㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.26㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.12 | 59.26㎡ | 2 | 141,500,000원 |
| 2024.11 | 59.26㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.26㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2024.07 | 59.26㎡ | 8 | 153,800,000원 |
| 2024.07 | 59.26㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2024.06 | 59.26㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2024.06 | 59.26㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2024.04 | 59.26㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 59.26㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.26㎡ | 4건 | 145,375,000원 |
현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.1%입니다. 전체 12건 평균 150,108,333원과 비교해도 최저가가 높고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높은 금액입니다. 특히 거래 추세가 -4.7%인 만큼 전체 평균에 포함된 과거 고가 거래만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 신건 가격은 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 94,556,578원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 126,108,578원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 131,516,578원 | 19,833,600원 |
여기서 채권자 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다. 현재 회차에서 주택도시보증공사의 청구액 중 미배당이 발생하더라도 그것이 그대로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인이 실제로 떠안는 대상은 대항력 있는 박나영의 미배당 임차보증금이며, 현재와 1회 유찰 시에는 0원, 2회 유찰 시 19,833,600원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 박나영 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,245,210원 | 6,245,210원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,271,368원 | 5,271,368원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 25,443,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 박나영 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 청구금액 120,000,000원 중 25,443,422원이 배당되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정남초등학교 북서측 인근에 위치한 금호타운2차로, 주변은 아파트단지가 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 중 11층 1103호이며, 아파트로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중이며, 단지 북동측으로 진출입 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역이며 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 금호2는 428세대, 1993.10.23. 준공 단지이며 전용 59.26㎡ 거래가 130,000,000원부터 177,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차는 인수 0원이지만 낙찰가가 내려가면 박나영 보증금 미배당이 발생할 수 있으므로 회차별 인수액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 가격 착시 금지. 102,400,000원 구간에서는 19,833,600원의 보증금 인수가 발생합니다. 낙찰가만 최근 시세와 비교하면 위험합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 박나영 전입 2023.03.30.과 말소기준 2023.11.17.의 선후관계가 핵심입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 10,000,000원은 박나영의 120,000,000원 보증금과 별도 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 150,108,333원보다 최근 12개월 평균 145,375,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -4.7%입니다. 신건 최저가 160,000,000원에 가격 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 그러나 싸지는 않다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 무조건 위험하다고 볼 물건도, 신건 인수액이 0원이라는 사실만 보고 안전하다고 끝낼 물건도 아닙니다. 현재 160,000,000원에서는 박나영의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격은 최근 12개월 평균 145,375,000원의 110.1%이고 최근 흐름도 -4.7%입니다.
더 중요한 반전은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 128,000,000원까지는 인수가 0원이지만, 2회 유찰 102,400,000원에서는 19,833,600원의 임차보증금을 인수합니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간부터 가격 하락분 상당이 인수액으로 전환되기 때문에, 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 권리상 인수 0이지만 가격은 보류, 유찰 뒤에는 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
