광주지방법원 2026타경828. 수완한국아델리움57트리니티1단지 102동 104호입니다. 사건 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가의 실제 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 소유자는 이현욱이며, 2020.11.25. 매매를 원인으로 2022.03.04. 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 650,000,000원입니다.
권리의 핵심은 같은 날 설정된 우산신용협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 한국스탠다드차타드은행 가압류 36,497,623원과 2026.01.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경828 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 328 수완한국아델리움57트리니티1단지 102동 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1,2층 제104호 |
| 소유자 | 이현욱 · 2020.11.25. 매매 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우산신용협동조합 / 314,073,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.04. 을구 1번 우산신용협동조합 근저당권입니다. 2025.10.30. 한국스탠다드차타드은행 가압류와 2026.01.23. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.02.11. 설정된 한국투자부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2022.03.04. 이미 말소됐습니다.
2023.08.14.에도 우산신용협동조합이 임의경매개시결정을 받은 이력이 있으나, 2023.08.31. 취하되어 2023.09.05. 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026.01.23. 개시된 2026타경828입니다.
② 가격 판단 — 신건 630,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 630,000,000원입니다. 등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 650,000,000원이지만, 이는 현재 동일 조건의 최근 실거래 시세를 대신할 수는 없습니다. 따라서 이 물건을 신건에서 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
단지 정보는 수완한국아델리움57트리니티1단지, 총 18세대, 사용승인일 2022-01-07입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.0회입니다. 다만 실제 매매가격 비교값이 확인되지 않으므로 권리 안정성과 가격 메리트는 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 1. 근저당 · 우산신용협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 36,497,623원 | 36,497,623원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,802,377원 |
현재 회차 630,000,000원에서는 집행비용 8,700,000원, 우산신용협동조합 390,000,000원, 한국스탠다드차타드은행 36,497,623원을 배당하고 소유자 잔여가 194,802,377원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당구조만 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 630,000,000원 | 426,497,623원 | 0원 | 194,802,377원 |
| 1회 유찰 · 80% | 504,000,000원 | 426,497,623원 | 0원 | 70,062,377원 |
| 2회 유찰 · 64% | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 29,729,623원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 진행돼도 이 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 2회 유찰 시 발생하는 29,729,623원 미배당은 채권자의 배당 부족분이지, 곧바로 낙찰자가 승계하는 금액으로 계산된 것이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 하완마을 북동측 인근으로, 주위는 연립주택단지 및 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 부정형 평지이며 토지면적은 3,566.0㎡, 공시지가는 589,500원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규모. 수완한국아델리움57트리니티1단지는 총 18세대이며 사용승인일은 2022-01-07입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 신건 630,000,000원의 적정성을 판단하려면 수완한국아델리움57트리니티1단지와 인근 유사 연립주택의 최신 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.03.04. 우산신용협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 기존 경매 이력. 2023.08.14. 임의경매개시결정은 2023.08.31. 취하되어 2023.09.05. 말소된 이력이 있습니다.
- 배당 변동요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.03.04. 우산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 감정평가에 임대관계 미상으로 기재돼 있어 점유관계를 최종 확인해야 합니다. 둘째, 현재 최저가 630,000,000원을 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리구조는 긍정적, 임대관계와 가격은 원본·시세 확인 후 판단입니다.
