광주지방법원 2026타경30037. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 8층 818호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 231,000,000원이고, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 179,400,000원입니다. 소유자는 유한회사비알케이입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 2024.10.18 등기된 임정미의 주택임차권과 2026.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 “후순위 임차권이 있으니 끝”으로 보기 어렵습니다. 별도로 조사된 김나래의 전입신고일이 확인되지 않아, 이 임차인의 대항력과 실제 인수 가능성은 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30037 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 818호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 근저당 변경등기를 다시 봐야 한다
2022.09.16 우리은행 근저당권 설정이 말소기준입니다. 최초 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 아래 배당 산정은 23,047,920,000원을 채권액으로 사용하고 있어, 실제 근저당 잔존 범위와 배당순위는 원본 등기부 대조가 필수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 없음·한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나래 | 818호 · 주거 | 400,000원 / 700,000원 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임정미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 179,400,000원 / 110,000원 | 2022.10.04 / 2022.10.04 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임정미는 임대차계약일 2022.09.23, 주민등록일·확정일자 2022.10.04, 점유개시일 2022.10.11로 기록돼 있습니다. 모두 2022.09.16 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 임차권등기 역시 2024.10.18 접수돼 말소기준 뒤입니다.
반대로 김나래는 보증금 400,000원, 차임 700,000원으로 818호를 주거용으로 사용하는 임차인으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 김나래의 전입일 확인 전에는 실제 인수 위험을 완전히 닫아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 179,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 매각대금 231,000,000원에서 집행비용 4,034,000원을 제외한 226,966,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 총 미배당액은 23,000,354,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 우리은행 근저당 변경등기 56,520,000원과 배당 산정 채권액 사이에 차이가 있으므로 이 표는 원본 대조 전 확정 배당으로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·근린상가·숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김나래 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2022.09.16보다 앞인지 뒤인지가 실제 인수 위험 판단의 핵심입니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원의 관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리 범위를 매각물건명세서와 원본 등기로 대조하세요.
- 임정미 임차권. 전입·확정일자가 말소기준권리 뒤여서 대항력은 없지만, 배당요구 및 임차권등기 내용은 원본에서 다시 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원으로 산정돼 있습니다. 각 회차에서도 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 전입세대 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등록 임차권보다 미상 전입이 더 중요하다”
이 사건에서 눈에 가장 크게 들어오는 숫자는 임정미의 보증금 179,400,000원이지만, 권리상 핵심은 그 금액 자체가 아닙니다. 임정미의 전입일은 2022.10.04로 말소기준 2022.09.16보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 오히려 확인해야 할 것은 전입일이 기록되지 않은 김나래와, 우리은행 근저당의 최초 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원 사이의 관계입니다.
배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고 현재 회차 실질취득은 231,000,000원으로 계산됩니다. 하지만 김나래의 대항력 판정과 근저당 변경등기 확인이 끝나기 전에는 이를 확정적인 “인수 0원 안전형”으로 받아들이기 어렵습니다. 임정미는 정리되지만, 김나래와 근저당 변경등기가 남아 있다. 이 두 가지를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 사건입니다.
