서울남부지방법원 2025타경822. 구로구 온수동 동진빌라 제1동 제2층 제205호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 말소기준권리는 2014.04.14. 설정된 신한은행 근저당이며, 그 뒤 설정된 농협은행 근저당·유소영 가압류·이인옥 근저당과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인 김태완의 전입일은 2019.12.31.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 501,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 496,500,000원이고, 최저가가 그 평균의 100.9%입니다. 최신 거래는 2026.03의 505,000,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 13.6% 높은 흐름입니다. 따라서 가격이 하락 추세인 물건은 아니지만, 신건에서 최근 평균보다 싸게 진입하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경822 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 44-1 동진빌라 제1동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 36.99㎡ · 제2층 |
| 건물 | 철근콩크리트조 박공지붕 슬래브 3층 · 사용승인일 1988.11.19. |
| 소유자 | 이한상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 501,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,761,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심은 2014.04.14. 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후의 농협은행 근저당 288,000,000원, 유소영 가압류 150,000,000원, 이인옥 근저당 100,000,000원, 임의경매개시결정 및 2026.01.06. 압류는 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당은 최초 채권최고액 108,000,000원으로 설정됐고 2023.09.04. 채권최고액 71,000,000원으로 변경된 기록도 있으므로, 실제 배당액은 배당기일의 채권계산서와 등기 원본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
임차인 — 대항력은 없고 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태완 | 205호 · 주거 | 2019.12.31 | 2019.11.27 | 2026.01.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김태완의 전입일 2019.12.31.은 말소기준일 2014.04.14.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당 규모는 확정할 수 없으므로, 배당요구와 보증금 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 100.9%
동진빌라 동일면적 36.99㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 461,791,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 496,500,000원과 최신 거래 505,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.99㎡ | 1 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 36.99㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2025.08 | 36.99㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2025.05 | 36.99㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 36.99㎡ | 2 | 487,500,000원 |
| 2025.03 | 36.99㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2024.12 | 36.99㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2024.05 | 36.99㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2024.05 | 36.99㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2024.02 | 36.99㎡ | 3 | 422,000,000원 |
| 2024.01 | 36.99㎡ | 3 | 422,000,000원 |
| 2023.03 | 36.99㎡ | 1 | 435,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.99㎡ | 5건 | 496,500,000원 |
현재 최저가 501,000,000원은 최근 12개월 평균 496,500,000원의 100.9%입니다. 최신 거래 505,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 만큼, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다. 전체 12건 평균 461,791,666원만 놓고 보면 최저가가 108.5%이므로, 과거 저가 거래까지 섞인 전체 평균을 근거로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,410,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 4. 가압류 · 유소영 | 150,000,000원 | 97,590,000원 |
| 5. 근저당 · 이인옥 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정상 총 채권액 646,000,000원 중 채권자 배당액은 493,590,000원이고 미배당은 152,410,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김태완의 보증금도 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등학교 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1·7호선 온수역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 박공지붕 슬래브 3층 건물로 사용승인일은 1988.11.19.이며 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용되고 공도 및 단지 진입로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·저촉되어 있습니다.
- 공시지가. 3,719,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.6% 높은 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김태완의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제 및 실제 배당을 판단하려면 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.04.14. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 신한은행 채권최고액 변경. 최초 108,000,000원 설정 후 2023.09.04. 71,000,000원 변경 기록이 있으므로 실제 채권계산서와 배당액을 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 100.9%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획구역·정비구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한의 구체적 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 배당 변수. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 실제 배당은 제공된 예상배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 신중”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.04.14. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 확인된 임차인 김태완은 2019.12.31. 전입으로 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류도 매각으로 소멸하며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 501,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 496,500,000원의 100.9%입니다. 최신 거래 505,000,000원과는 가까운 수준이고 최근 거래 흐름은 이전보다 13.6% 높지만, 현재 회차 자체를 할인 매수라고 부를 근거는 부족합니다. 권리 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 제한적이라는 결론이 가장 데이터에 충실합니다.
