서울남부지방법원 2025타경825. 강서구 화곡동 나래퍼스트빌 제1층 제102호, 다세대주택입니다. 감정가는 235,000,000원, 최저매각가도 235,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 정해식은 2018년 6월 26일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021년 11월 4일 강서구 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있어, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현재 예상배당에서는 정해식의 임차보증금 195,000,000원에 대한 배당이 0원으로 잡히고, 동시에 강제경매 신청채권자 정해식의 청구금액 202,000,000원은 전액 배당되는 것으로 산정돼 있습니다. 두 채권이 완전히 별개의 채권이라면 매수인 입장에서는 낙찰대금 235,000,000원에 임차보증금 195,000,000원이 추가돼 430,000,000원의 부담이 됩니다. 다만 동일인이 임차권자와 신청채권자로 겹치는 만큼 동일 원인채권인지, 별도 채권인지 확인 없이 이 수치를 확정 부담으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 831-2 제1층 제102호 · 서울특별시 강서구 곰달래로51길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 제1층 제102호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2002.06.04 |
| 소유자 | 노희종 · 2018.06.26 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정해식 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
현재 권리분석의 기준은 2021.11.04 강서구 압류입니다. 이후 김포세무서·김포시·강서구·강서세무서의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 정해식은 2018.06.26 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 선행합니다. 2025.01.22 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2018.06.26 | 대항력 有 | 배당표상 無 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 등기된 임차권에는 확정일자 2018.06.28 및 2022.05.26이 기재돼 있으나 예상배당은 우선변제권 없음으로 산정돼 있으므로, 배당요구와 우선변제 인정 여부는 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 이미 실거래 이상
나래퍼스트빌의 제공 실거래 표본은 1건입니다. 2024년 3월 전용 60.06㎡, 1층 거래가가 222,500,000원입니다. 본건의 목표 면적은 60.84㎡이고, 최저가 235,000,000원은 이 거래가의 105.6%입니다. 즉 인수액을 한 푼도 더하지 않아도 신건 최저가 자체가 실거래 기준보다 12,500,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 60.06㎡ | 1 | 222,500,000원 |
| 기준값 | 60.84㎡ | 제1층 | 222,500,000원 |
현재 예상 인수액 195,000,000원을 최저가와 별개로 적용하면 표면상 실질취득은 430,000,000원입니다. 이는 실거래 기준 222,500,000원의 193.3%에 해당합니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘인수액을 감안해도 가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 인수 · 임차인 정해식 보증금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 정해식 | 202,000,000원 | 202,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,910,000원 |
현재 산정상 신청채권 202,000,000원은 전액 배당되고, 정해식의 임차보증금 195,000,000원은 매수인 인수로 별도 표시돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 신정초등학교 동측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2002.06.04입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,775,000원/㎡ · 토지면적 227.4㎡ · 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 나래퍼스트빌은 총 9세대이며 제공 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 단일 거래가격만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 195,000,000원 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 최종 배당기준과 인수액을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 정해식 채권의 동일성 확인. 임차권자 정해식과 강제경매 신청채권자 정해식이 동일합니다. 202,000,000원 신청채권과 195,000,000원 임차보증금이 동일 원인채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 우선변제 처리 대조. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있지만 현재 예상배당은 우선변제권 없음으로 처리돼 있습니다. 배당요구·확정일자·채권원인을 원본에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재합니다. 당해세가 있으면 예상배당과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 시세 착시 금지. 신건 최저가 235,000,000원부터 실거래 기준 222,500,000원의 105.6%입니다. 인수관계를 빼고도 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
- 유찰 후 재산정. 188,000,000원·150,400,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금보다 낮은 회차에서는 낙찰가가 아니라 인수분을 포함한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 신청채권의 원인서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수와 채권 중복성’이 먼저다
이 물건은 신건 235,000,000원이라는 숫자만 보면 감정가 수준의 평범한 다세대 경매처럼 보입니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 정해식의 대항력이 존재하고, 현재 배당산정상 195,000,000원 보증금이 매수인 인수로 남습니다. 실거래 기준 222,500,000원보다 최저가 자체가 높은 데다, 인수액까지 별도 부담으로 적용하면 표면상 실질취득은 430,000,000원입니다.
여기에 결정적인 확인사항이 하나 더 있습니다. 정해식이 임차권자이자 강제경매 신청채권자라는 점입니다. 신청채권 202,000,000원과 임차보증금 195,000,000원의 관계가 정리되지 않은 상태에서는 실제 낙찰자 부담을 확정할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 5건까지 존재하므로, 현재 회차는 가격보다 권리원인 확인이 우선인 D등급 고위험 검토 물건으로 보는 것이 맞습니다.
