서울남부지방법원 2025타경825. 강서구 화곡동 나래퍼스트빌 1층 102호, 감정평가상 방 3개·욕실 2개를 갖춘 다세대주택입니다. 소유자 노희종은 2018년 195,000,000원에 취득했고, 같은 해 임차인 정해식이 전입했습니다. 이후 지방세·국세 관련 압류가 연이어 설정됐고, 정해식이 2025년 임차권등기를 마친 뒤 강제경매를 신청했습니다. 현재 매각은 감정가의 80%인 188,000,000원까지 내려왔지만, 권리 위험이 함께 해소된 것은 아닙니다.

등기된 주택임차권의 보증금은 195,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 매각물건명세서는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가 대비 감정가 할인율보다 임차보증금의 실제 변제·잔존액을 먼저 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 보증금이 핵심

2021년 이전에 설정됐던 근저당권은 현재 모두 말소된 상태입니다. 한국외환은행 근저당권 143,000,000원은 2005년 매각으로, 근해안강망수산업협동조합 근저당권 66,300,000원은 2006년 해지로, 박종찬 근저당권 10,000,000원은 2022년 해지로 말소됐습니다. 이들은 이번 매각에서 별도의 존속 근저당 부담으로 계산하지 않습니다.

현재 확인되는 주요 등기 부담은 압류 5건과 임차권등기, 그리고 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 세금 압류의 등기상 소멸과 별개로 세액·법정기일에 따른 배당 우선순위는 확정되지 않아, 실제 임차인 배당액을 달라지게 할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음

임차권등기부에는 최초 확정일자 2018.06.28 및 갱신 확정일자 2022.05.26이 기재되어 있습니다. 보증금은 갱신 시에도 변동이 없습니다. 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 합산할 별도 신고인은 확인되지 않습니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다

현재 최저가 기준 매각대금은 188,000,000원이고 임차보증금은 195,000,000원입니다. 보증금과 동일한 채권에 대한 배당이 제대로 충당되는 구조라면, 낙찰대금으로 변제되는 부분만큼 매수인 인수액이 줄어듭니다. 이 경우 실질취득 총액은 보증금인 195,000,000원 부근에 고정될 수 있습니다.

위 표는 낙찰대금이 전액 동일 임차보증금 변제에 충당된다는 단순 원리 설명입니다. 실제 배당에서는 집행비용과 조세채권 등이 우선 차감되며, 신청채권의 성격에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 실거래 비교 — 1.88억보다 실질부담 기준이 중요

확인된 나래퍼스트빌 거래는 2024년 3월의 1건입니다. 전용 60.06㎡, 1층이 222,500,000원에 거래됐으며, 대상 물건은 전용 60.84㎡, 1층입니다. 면적과 층이 비교적 유사하지만 단 한 건의 거래이고 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 최신 거래는 아닙니다.

최저가 188,000,000원은 확인 거래가의 84.5%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다. 배당 충당을 전제로 한 실질취득 비교기준 195,000,000원은 확인 거래가의 약 87.6%, 집행비용을 반영한 198,432,000원은 약 89.2%입니다. 반대로 보증금 전액이 별도로 인수되면 총 부담 383,000,000원은 과거 실거래가를 크게 초과합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

집행비용을 우선 차감하고 나머지를 신청채권자에게 배당하는 단순 추정입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당, 임차보증금과 신청채권의 관계, 확정일자에 따른 배당순위는 별도 확인 대상입니다. 청구채권 미배당액 17,432,000원은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 남는다

위 회차별 배당 전망은 보증금 전액을 별도 인수하도록 가정한 수치입니다. 실제로 정해식의 배당금이 동일 임차보증금에 충당된다면 낙찰가가 하락할수록 보증금 잔액이 늘어나므로, 실질취득 총액은 보증금과 배당비용을 중심으로 움직입니다. 결국 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 신정초등학교 동측 인근. 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2002.06.04 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 주택입니다. 위생·난방설비와 옥외소화전이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 5~6m 포장도로 접면. 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 제한의 실제 적용 여부도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,775,000원/㎡. 이는 개별 호실 매매가격이나 대지권 평가액과 동일하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 내부 상태까지 보증하지는 않습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대주택에 확인 실거래 1건으로, 매도시점의 가격과 거래기간을 예측하기 어렵습니다. 아파트 대단지 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 정해식의 최초 계약서·갱신계약서·확정일자·전입 및 점유 이력을 대조하고, 실제 잔존 보증금 195,000,000원의 변제 여부를 확인해야 합니다.
• 청구채권과 보증금의 동일성. 강제경매 청구금액 202,000,000원의 집행권원 및 채권 원인을 확인하고, 배당액이 임차보증금 변제에 충당되는 구조인지 확인해야 합니다.
• 배당 우선순위. 강서구·김포시·국가의 압류 5건 관련 세액, 법정기일, 당해세 여부와 임차인 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 을구 7번 주택임차권에 따른 매수인 인수 문구를 확인하고, 실제 인수 범위를 법원 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 명도와 임차권 정리. 임차권등기의 말소 가능 조건, 보증금 잔액 지급 시기 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 2024.03 거래가 222,500,000원 한 건만으로 2026년 시장가격을 단정하지 말고, 입찰 전 개별 호실 상태와 현 시점 거래 가능가격을 검토해야 합니다.
• 소규모 다세대 위험. 1층의 채광·습기·누수·방범, 노후 설비, 공용부 유지 상태 및 미납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입찰자금 분리. 매각대금뿐 아니라 배당 확정 전까지 발생할 수 있는 인수 보증금, 세금·취득 부대비용 및 명도비를 별도 검토해야 합니다.

맺으며 — “1.88억에 낙찰받아도 1.88억짜리 매입이 아니다”

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 188,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 195,000,000원입니다. 실제 임차인은 정해식 1명이고, 그가 임차권등기권자이자 경매신청채권자입니다. 매각물건명세서 역시 미배당 보증금의 인수 가능성을 명확히 적고 있습니다.

동일 채권에 대한 배당 충당이 확인되는 경우에는 실질취득액이 195,000,000원 내외로 수렴할 수 있지만, 예상 집행비용을 반영하면 198,432,000원 수준이 됩니다. 반대로 임차보증금 전액이 별도 인수되는 구조라면 총 부담은 383,000,000원으로 크게 증가합니다.

확인된 과거 실거래가 222,500,000원은 비교 기준으로 활용할 수 있지만, 2024년 거래 1건이어서 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 복잡한 임차보증금·배당관계를 함께 고려하면, 권리 확인 전 적극 입찰은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 정해식의 실제 잔존 보증금과 배당 충당관계를 확정하는 것입니다.