서울남부지방법원 2025타경831. 구로구 오류동 한백아트 2층 201호의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2015.07.10 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 147,600,000원으로 등기됐고, 2024.08.19 변경계약으로 74,415,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 한국캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 281,000,000원이며, 제공된 비교 거래 평균 228,500,000원보다 52,500,000원 높습니다. 다만 비교 거래의 면적이 본건과 다르기 때문에 이 차이를 그대로 본건의 고평가액으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경831 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 19-15 한백아트 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 고척로12길 60 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 대상면적 | 44.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 제2층 제201호 · 사용승인일 2014.09.19 |
| 소유자 | 김시훈 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 64,802,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014년 우리은행 근저당권 2건은 2015.02.05 이미 말소됐습니다. 이후 김시훈 소유권 이전과 같은 날인 2015.07.10 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 2025.01.14 한국캐피탈 근저당권 108,600,000원, 2025.06.05 경기신용보증재단 가압류 20,280,000원, 2025.12.19 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 비교 — 123%지만 표본 조건을 같이 봐야 한다
제공된 비교 거래는 총 2건입니다. 평균은 228,500,000원, 최고가는 297,000,000원, 최저가는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 281,000,000원은 이 평균의 123.0%이므로, 평균만 놓고 보면 신건 가격을 ‘싸다’고 표현할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.98㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 2022.02 | 29.98㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 평균 | 29.98㎡ | 2건 | 228,500,000원 |
최신 거래는 2022.05의 297,000,000원으로 현재 최저가 281,000,000원보다 높습니다. 반면 다른 한 건은 160,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 따라서 평균 하나만 보고 가격 가점을 주기보다는, 본건과 동일하거나 유사한 44.02㎡ 거래를 추가 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 147,600,000원 | 147,600,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 108,600,000원 | 108,600,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,280,000원 | 20,066,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 276,480,000원 중 예상 배당 276,266,000원, 미배당 214,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 281,000,000원 | 214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 224,800,000원 | 55,627,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 179,840,000원 | 99,957,760원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자들의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2014.09.19입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 286.0㎡, 공시지가 1,830,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 정비예정구역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 본건 44.02㎡와 비교 거래 29.98㎡가 일치하지 않으므로 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 281,000,000원은 비교평균 228,500,000원의 123.0%입니다. 평균 대비 저렴하다는 전제는 세우지 않는 편이 안전합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 제한 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 본건 적용 여부와 거래 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 신한은행 근저당의 2024.08.19 채권최고액 변경 기록과 후순위 권리의 말소 여부를 최신 등기사항증명서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 추가 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 신한은행 근저당이고, 그 뒤의 한국캐피탈 근저당과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단정하기 어렵습니다. 신건 최저가 281,000,000원은 제공된 비교 거래 평균 228,500,000원의 123.0%로 평균보다 높지만, 비교 거래가 모두 29.98㎡여서 본건 44.02㎡와 면적이 다릅니다. 최신 비교 거래 297,000,000원보다 현재 최저가는 낮다는 점까지 함께 보면, 현재 자료만으로는 ‘비싸다’ 또는 ‘싸다’를 확정하기보다 동일 면적의 실제 거래를 추가 확인해 입찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 타당합니다. 결론은 권리는 깔끔하지만 신건 가격에는 별도의 시세 검증이 필요하다입니다.
